Giá thuê nhà mỗi năm tăng bao nhiêu năm 2024

Để tính giá cho thuê nhà phố, chủ nhà cần nắm được tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực và xác định giá trị cả căn nhà.

Tôi có một căn nhà 3 tầng, mặt tiền 3,8 m ở đường Lê Trọng Tấn, gần ngã tư Quang Trung - Văn Phú, quận Hà Đông. Diện tích 37 m2 một tầng, xây từ năm 1990 nhưng kết cấu hiện trạng nhà vẫn sử dụng tốt. Tôi cho thuê căn nhà này 10 triệu đồng một tháng trong vòng 5 năm qua, người thuê kinh doanh ổn định.

Hiện tôi muốn tăng giá thuê nhà nhưng không biết nên tăng bao nhiêu là hợp lý và tôi vẫn muốn giữ người thuê cũ. Tôi có tham khảo khu vực xung quanh nhưng tôi nghĩ giá họ nêu là ảo, chưa chính xác.

Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn cách định giá thuê nhà chuẩn xác và kinh nghiệm đàm phán với người thuê. Tôi cảm ơn!

Độc giả Nguyễn Tùng

Bất động sản khu vực quận Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Chuyên gia tư vấn:

Để tính được giá cho thuê bất động sản bao nhiêu là phù hợp, bạn tham khảo một công thức tính giá nhà cho thuê phổ biến.

Giá cho thuê một năm = Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực x Giá căn nhà

Trong đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm và đo lường doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ bạn mua một bất động sản giá ba tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng một tháng (doanh thu một năm là 120 triệu đồng). Tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ là 4% (không bao gồm chi phí quản lý, vận hành, sữa chữa, bảo trì).

Theo công thức trên, bạn cần xác định giá căn nhà hiện tại ở mức bao nhiêu và tham khảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực quận Hà Đông. Theo dữ liệu của chúng tôi, giá rao bán trung bình nhà mặt phố đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông khoảng 210 triệu đồng mỗi m2. Lợi suất cho thuê trung bình là 2,7% một năm.

Căn nhà của bạn rộng 37 m2 nằm ở mặt đường, tính theo đơn giá rao trung bình, cả căn vào khoảng 7,7 tỷ đồng. Theo công thức tính giá nhà cho thuê trên, căn nhà của bạn có thể cho thuê khoảng 17 triệu đồng một tháng.

Tuy nhiên, giá cho thuê này sẽ thay đổi linh hoạt dựa theo ưu và nhược điểm riêng của bất động sản. Giá thuê tăng nếu căn nhà sở hữu ưu thế về kinh doanh như vị trí thuận tiện, mặt tiền rộng, thiết kế nhà mới... Ngược lại, giá thuê có thể giảm nếu căn nhà có nhược điểm như diện tích hẹp, tình trạng nhà cũ vì xây dựng lâu năm... Mức tăng hay giảm tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê.

Với trường hợp của bạn, việc cho thuê căn nhà phố 10 triệu đồng một tháng trong 5 năm có ưu điểm là giữ chân được khách thuê lâu năm, mang đến dòng tiền ổn định. Song nhược điểm là bạn đã tạo thói quen giá thuê không điều chỉnh trong thời gian dài. Nếu tăng, với tâm lý khách thuê, mức 5-10% một năm là hợp lý. Trong khi giá cho thuê nhà tính theo công thức trên có thể lên đến 17 triệu đồng, tăng đến 70%. Nếu đột ngột tăng giá thuê quá cao, khách của bạn chắc chắn sẽ khó chấp nhận.

Do đó, bạn cần lựa chọn giữa việc tiếp tục giữ người thuê cũ và chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp hơn trung bình thị trường, hoặc tìm người thuê mới và áp dụng giá thuê mới. Trong trường hợp đàm phán tăng giá nhà cho thuê, bạn cân nhắc kết hợp cả việc đưa dữ liệu khách quan thị trường và yếu tố tình cảm, gắn bó lâu năm với khách thuê.

Một lưu ý nữa là với bất động sản khai thác dòng tiền như nhà phố, bạn không nên để hợp đồng thuê quá dài (trên hai năm) nếu muốn khai thác tài sản tối ưu. Sau mỗi một năm hợp đồng, bạn nên khảo sát lại thị trường và đánh giá các yếu tố khác nhau để cân nhắc điều chỉnh giá thuê. Ngoài ra, bạn cũng cần dự trù các khoản chi phí như kiểm tra, nâng cấp, cải tạo ngôi nhà, sửa chữa, bảo trì trang thiết bị để duy trì chất lượng ngôi nhà theo thời gian.

Thế nào là tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý? Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý thì người thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không? Mong ban tư vấn hỗ trợ giải đáp sớm! Đây là câu hỏi của anh A.H đến từ Tiền Giang.

Thế nào là tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý? Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý thì người thuê nhà ở có quyền gì?

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;

d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

2. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;

c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

...

Hiện hành không có văn bản giải thích rõ thế nào là tăng giá bất hợp lý. Việc tăng giá bất hợp lý ở đây phải xem xét dựa trên các yếu tố sau:

- Thỏa thuận tăng giá trong hợp đồng: Tăng giá không phù hợp với thỏa thuận ban đầu.

- Thời điểm tăng giá: Việc tăng giá phải có lộ trình cụ thể, trường hợp không có thỏa thuận thì khoảng cách giữa các lần tăng giá phải phù hợp (ví dụ như mới tăng tháng 1 nhưng đến tháng 3 lại tăng thì có thể xem xét là tăng bất hợp lý).

- Khoảng cách giá trị giữa các lần tăng: Nếu không có thỏa thuận thì phải xem xét tính phù hợp của từng lần tăng giá (ví dụ bình thường chỉ tăng 10% nhưng đột nhiên tăng 30% thì có thể xem xét là bất hợp lý).

- Căn cứ bên cho thuê đưa ra để tăng giá: Ở đây phải xem xét lý do mà bên thuê sử dụng để tăng giá. Nếu không có lý do chính đáng như nâng cấp phòng, sửa chữa, tăng phí quản lý vận hàng (trường hợp bên thứ 3 quản lý vận hành),... và cũng không có thỏa thuận gì trong hợp đồng thì xem xét đây là yếu tố bất hợp lý.

Theo đó, khi chủ nhà tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý thì người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Thuê nhà ở (Hình từ Internet)

Bên thuê nhà ở có quyền và nghĩa vụ gì khi thuê nhà ở?

Bên thuê nhà ở có quyền được quy định tại điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

- Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

- Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.

- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

Bên thuê nhà ở có nghĩa vụ được quy định tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

- Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

- Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

- Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Việc cho thuê nhà ở được thực hiện dựa trên nguyên tắc nào?

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc cho thuê nhà ở phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.