Theo quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…………
d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
……..
e] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
[1] Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
[2] Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
| Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất |
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ [dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất], nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày [không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất] hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Căn cứ pháp lý:
- Điều 10, Điều 57 Luật Đất đai 2013;
- Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.
- Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017.
Quý Nguyễn
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Căn cứ khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất 50 năm là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm, gồm:
- Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo quy hoạch.
Lưu ý: Những loại đất trên có thời hạn sử dụng đất 50 năm khi đất đó được giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Xem thêm: Các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm
2. Khi nào được chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư?
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về chuyển mục đích sử dụng đất của LuatVietnam 1900.6192 .
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất thổ cư [đất ở] thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói cách khác, chỉ được chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư nếu được cơ quan có thẩm quyền đồng ý.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư thì phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của Ủy ban nhân dân cấp huyện [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh].
Nếu tự ý chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư như hành vi xây nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,… sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
3. Hồ sơ, thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư
3.1. Hồ sơ xin chuyển sang đất thổ cư
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
- Thành phần hồ sơ:
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng] đã cấp.
3.2. Các bước thực hiện [thủ tục]
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trên thực tế thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Tại bước này người dân cần chuẩn bị đủ tiền để nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và đúng thời hạn tại thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
4. Phí chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư
Cũng giống như các trường hợp khác, khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
4.1. Chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở* Công thức tính
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp]
* Trường hợp áp dụng
- Chuyển mục đích từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở sang đất ở.
- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng sang đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở giờ xin chuyển sang đất ở.
Lưu ý: LuatVietnam chỉ đưa ra công thức tính vì mỗi thửa đất có giá khác nhau nên số tiền phải nộp cũng khác nhau, nếu muốn biết rõ số tiền phải nộp hãy gọi tới tổng đài 1900.6192.
4.2. Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư
* Công thức tính
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
* Trường hợp áp dụng
- Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở.
- Chuyển từ đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở.
Trên đây là quy định về chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư. Trên thực tế hầu hết người dân không biết khi nào được chuyển lên đất thổ cư, đồng thời cũng không tính được số tiền phải nộp. Do vậy, nếu cần hỗ trợ hãy gọi tới tổng đài 1900.6192.
>> Chuyển mục đích sử dụng đất: Hồ sơ, thủ tục thực hiện
Trong Luật Đất đai không có loại đất nào là đất thổ cư. Đất thổ cư là tên gọi phổ biến của của người dân để chỉ đất ở – một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng lâu dài và có giá trị nhất trong các loại đất.
Đất lên thổ cư là đất sau khi được chuyển đổi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Theo nguyên tắc sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai, thì đất phải được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Ví dụ: đất nông nghiệp là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp thì không thể xây nhà hay xây dựng trụ sở cơ quan khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Xem thêm: Đất thổ cư có phải là đất phi nông nghiệp không?
Đất nào được lên thổ cư?
Căn cứ Khoản 1 Điều 57 trong Luật Đất đai quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a] Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b] Chuyển đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c] Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ] Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g] Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Như vậy, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thể chuyển thành đất ở nếu được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý:
– Căn cứ Điều 59, Luật Đất đai:
- Tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện
– Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên:
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở [thổ cư] và từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, cá nhân, hộ gia đình làm làm theo hướng dẫn sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Khoản 1, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tải tại đây.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [Sổ đỏ/sổ hồng]
Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường [nếu địa phương chưa có bộ phận 1 cửa].
Lưu ý: Nếu hồ sơ của bạn cần bổ sung thêm các giấy tờ khác thì trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo để bạn bổ sung.
Bước 3: Sau khi hồ sơ được gửi về phòng Tài nguyên và Môi trường, bộ phận liên quan sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của bạn. Đồng thời bạn cũng được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Bước 4: Hồ sơ của bạn sẽ được trình lên UBND cấp huyện để duyệt phương án cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Bước 5: Bạn sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển đổi sang đất thổ cư sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình.
Mảnh đất đã lên thổ cư
Cách tính phí chuyển lên đất thổ cư được quy định tại Khoản 2, Điều 5 Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC, nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất quy định như sau:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thì:
| Số tiền phải nộp = 50% x [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp] |
– Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì:
| Số tiền phải nộp = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp] |
– Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì chia thành các trường hợp sau:
- Mảnh đất đó được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 1/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu mảnh đất đó được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước 1/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Nếu mảnh đất đó được Nhà nước cho thuê không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Nếu mảnh đất đó được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích theo quy định.
Lưu ý: Nếu bạn cảm thấy cách tính trên quá phức tạp thì cũng đừng quá lo lắng vì số tiền cụ thể sẽ do cơ quan thế tính toán và thông báo cho người sử dụng đất trong quá trình làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.
Căn cứ Khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất ở [đất thổ cư] được xác định theo công thức sau:
| Số thuế phải nộp [đồng] = Số thuế phát sinh [đồng] – Số thuế được miễn, giảm [nếu có]. |
Trong đó:
| Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất [đồng/m2] x Thuế suất % |
Như vậy, để tính được số thuế sử dụng đất thổ cư phải nắm được 3 thông tin:
- Diện tích mảnh đất
- Giá của 1m2 đất
- Thuế suất.
– Giá 1m2 đất: là giá theo mục đích sử dụng của thửa đất theo Quyết định ban hành Bảng giá đất của UBND tỉnh tương ứng theo từng loại đất và vị trí đất, được ổn định theo chu kỳ 5 năm kể từ ngày 01/01/2012.
Lưu ý: Với trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
– Thuế suất của đất ở được quy định tại Điều 7, Thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế [m2] | Thuế suất [%] |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Ví dụ: Anh Hoàng có 1 mảnh đất thổ cư tại phường Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội với diện tích là 150m2, giả sử 1m2 tính thuế là 50.000.000 đồng.
– Thông Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, hạn mức giao đất ở tối đa tại các phường trên địa bàn thành phố Hà Nội là 90m2 >> Phần diện tích mà mảnh đất của anh Hoàn vượt hạn mức là: 150m2 – 90m2 = 60m2.
– Vậy tiền thuế sử dụng đất thổ cư của anh Hoàng được tính như sau:
- Tiền thuế với diện tích đất trong hạn mức: 90 x 50.000.000 x 0,03% = 1.350.000 đồng
- Tiền thuế với diện tích đất vượt không quá 3 lần hạn mức: 60 x 50.000.000 x 0,07% = 2.100.000 đồng
- Tiền thuế với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức = 0
>> Tổng số tiền thuế anh Hoàng phải nộp = 1.350.000 + 2.100.000 + 0 = 3.450.000 đồng.
Xem ngay: Phân biệt đất nền dự án và đất thổ cư để đưa ra lựa chọn phù hợp.
Thuế lên đất thổ cư được tính như thế nào?
Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Như vậy trong thời hạn không quá 15 ngày, nếu hồ sơ của bạn được duyệt thì mảnh đất đó sẽ được chuyển sang đất thổ cư.
Đất không được lên thổ cư là những mảnh đất đã được chủ sở làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không được Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh phê duyệt.
Có, nếu chủ mảnh đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư và được Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh đồng ý.
Có, nếu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư của chủ sở hữu được Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh đồng ý.
Nếu mảnh đất đó đã được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu vẫn có thể làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Tuy nhiên, với những mảnh đất không có lối đi ra đường công cộng thì trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [sổ đỏ] thì cơ quan có thẩm quyền sẽ phải kiểm tra, xem xét, đưa ra phương án khắc phục để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
Như vậy, đất nông nghiệp, đất vườn… có thể chuyển lên đất thổ cư sau khi hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh phê duyệt.