Thuế xây dựng nhà ở tư nhân hết bao nhiêu tiền? Cách tính lệ phí phải nộp khi xây dựng nhà ở tư nhân? Khi xây dựng nhà ở tư nhân, người xây nhà sẽ phải nộp các khoản thuế nào, các khoản lệ phí nào?
Ông cha ta đã nói “có an cư thì mới lạc nghiệp” được hiểu rằng có được một chỗ ở ổn định êm ấm, thì mới xây dựng sự nghiệp phát triển được. Trong cuộc sống hiện tại, xây dựng nhà ở đang là nhu cầu ngày càng tăng cao, ai cũng mong mình có được một căn nhà, một mái ấm để ổn định cuộc sống, vậy hiện nay khi xây nhà, ngoài những chi phí bỏ ra để xây dựng ra liệu hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng nhà ở còn phải đóng thuế hay lệ phí nào cho cơ quan nhà nước nữa không?
Trong xây dựng nhà ở có hai trường hợp khi nộp thuế tùy theo từng đối tượng mà các loại thuế phải nộp cũng sẽ khác nhau, có thể là chủ nhà ở hoặc có thể là chủ thầu xây dựng.
Ví dụ: nếu chủ nhà thuê một bên thầu trọn gói làm nhà thì việc kê khai nộp thuế giá trị gia tăng sẽ do chủ thầu xây dựng thực hiện còn nếu chủ hộ gia đình tự mua vật liệu, tự thuê người xây dựng [nhỏ lẻ] thì chủ hộ sẽ là người kê khai và nộp thế.
Nên, tùy vào việc hộ gia đình tư nhân tự tiến hành xây dựng [tự mua vật tư xây dựng, tự thuê nhân công nhỏ lẻ hoàn thiện các phần căn nhà hoặc có thuê thầu nhưng không chứng minh được có thuê một bên thầu làm trọn gói công trình] thì người đó sẽ phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế phí. Riêng đối với thuế vật tư, tư nhân tự mua thì không phải nộp thuế cho cơ quan có thẩm quyền.
Còn nếu hộ gia đình tư nhân thuê nhà thầu nhận khoán gọn công trình thì khi tiến hành xây dựng nhà ở, nhà thầu sẽ đồng thời có trách nhiệm kê khai và nộp các loại thế phí.
Vậy các loại thuế phí phải nộp và mức nộp cụ thể như sau:
1. Các loại thuế, lệ phí khi xây dựng nhà ở tư nhân:
Hiện nay khi tiến hành xây dựng nhà ở tư nhân có những khoản thuế, lệ phí cần nộp bao gồm những loại sau:
+ Thuế môn bài:
Thuế môn bài là thuế thu trực tiếp hàng năm. Thuế môn bài đánh vào doanh thu của năm kinh doanh liền kề hoặc số vốn đã đăng ký trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mức thu dựa theo phân bậc và phụ thuộc vào tùy từng địa phương. Thuế môn bài sẽ đánh vào đối tượng là tổ chức, cá nhân tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Do đó, khi xây dựng nhà ở tư nhân thì người xây nhà hoặc nhà thầu sẽ có trách nhiệm đóng thuế môn bài như sau:
Xem thêm: Thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
+ Cá nhân, hộ gia đình xây nhà tự mua vật liệu, tự thuê nhân công … thì tự kê khai nộp thuế môn bài.
+ Cá nhân, hộ gia đình thuê bên thầu thì bên nhận thầu khoán trọn gói là người có trách nhiệm kê khai nộp thuế môn bài.
+ Thuế giá trị gia tăng [GTGT]:
Dựa theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 [sửa đổi năm 2013] cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật thì thuế giá trị gia tăng được tính khi xây dựng nhà ở tư nhân như sau:
Khi cá nhân, tổ chức tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thì sẽ phát sinh thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Mà hoạt động xây dựng nhà ở cũng được xem là một hoạt động xây dựng, phát sinh dịch vụ xây dựng nhà ở nên phải tiến hành kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng.
Đối tượng kê khai nộp thuế giá trị gia tăng sẽ là bên nhận thầu xây dựng nhà ở tư nhân [do cá nhân, hộ gia đình không tự mình xây dựng công trình]. Và để chắc chắn ràng buộc trách nhiệm của nên chủ thầu cũng như tránh tranh chấp về đối tượng nộp thuế thì trước khi xây dựng quy định về việc nộp thuế giá trị gia tăng này cần được thể hiện trong hợp đồng dịch vụ thuê xây dựng nhà ở.
+ Thuế thu nhập cá nhân [TNCN]:
Dựa theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, việc xây dựng nhà ở là một loại dịch vụ và những người tiến hành thực hiện công việc xây dựng là cá nhân thực hiện kinh doanh dịch vụ xây dựng, lắp đặt nên phải thực hiện nộp thuế như đối với cá nhân kinh doanh.
Xem thêm: Thuế xây dựng là bao nhiêu 1m2? Cách tính tiền thuế xây dựng?
Nếu cá nhân, hộ gia đình tự thuê nhân công riêng lẻ thì những nhân công này phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân [nếu không thuộc trường hợp miễn, giảm]. Còn nếu cá nhân, hộ gia đình thuê bên chủ thầu [có thể theo hình thức hộ kinh doanh, công ty] thì bên chủ thầu có trách nhiệm tính thuế và nộp cho những người này [có tính trừ vào lương, nếu có phát sinh nộp]. Tóm lại, trong trường hợp nào cá nhân, hộ gia đình xây nhà ở cũng không phải đối tượng chịu thuế TNCN.
+ Lệ phí trước bạ hoàn công xây dựng:
Ngoài những loại thuế cơ bản kể trên thì khi xây dựng nhà ở còn có thể phải chịu lệ phí hoàn công khi tiến hành thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở [tức khi hoàn thiện nhà, khai báo và xin cấp giấy hoàn công để tiến hành thực hiện đăng ký biến động đất đai – tăng thêm ngôi nhà vào Giấy chứng nhận sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác trên đất].
Vì theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì khi đăng ký xác lập quyền sở hữu sẽ phát sinh lệ phí trước bạ. Tuy nhiên dựa vào quy định khoản 11 Điều 9 Nghị định này quy định trường hợp miễn nộp thì khi hoàn công nhà ở riêng lẻ tư nhân không cần phải nộp lệ phí trước bạ.
Vậy nên, có thể tóm lại 3 trường hợp sau thì trách nhiệm nộp các loại thuế phí trên thuộc bên cá nhân, hộ gia đình xây nhà hay bên nhận thầu xây dựng nhà ở tư nhân:
+ Nếu giữa cá nhân, hộ gia đình xây nhà và bên nhận thầu ký kết hợp đồng xây dựng thuê khoán toàn bộ thuê nhân công và cung cấp vật tư xây dựng: bên chủ thầu sẽ có trách nhiệm nộp tất cả các loại thuế phí trên tính theo toàn bộ giá trị công trình nhận khoán.
+ Nếu cá nhân, hộ gia đình xây nhà chỉ thuê khóa nhân công riêng lẻ hoặc có thuê bên thầu nhưng không có hợp đồng hoặc không chứng minh được có thuê thầu xây dựng nhà ở: cá nhân, hộ gia đình sẽ là người nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng còn nhân công tự nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với phần nguyên vật liệu mà cá nhân, hộ gia đình tự mua thì cơ quan thuế không thu thuế vật tư.
+ Nếu giữa cá nhân, hộ gia đình và bên chủ thầu có thỏa thuận thống nhất được về việc nộp thuế thì thực hiện theo hợp đồng. Nên kể cả có hợp đồng xây dựng thuê khóa toàn bộ công trình nhưng thỏa thuận bên chủ nhà thì chủ nhà vẫn phải tiến hành kê khai và nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân.
Xem thêm: Xử phạt hành vi xây dựng nhà ở không đúng với bản vẽ thiết kế
2. Cách tính thuế, lệ phí khi xây dựng nhà ở tư nhân:
+ Thứ nhất, đối với thuế môn bài:
Căn cứ vào hướng dẫn của Bộ Tài chính theo Thông tư 302/2016/TT-BTC thì mức đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở tư nhân được xác định như sau:
Thu nhập dưới 100 triệu/năm – được miễn thuế môn bài
Thu nhập từ 100 triệu đến 300 triệu/năm – thuế môn bài cả năm là 300.000 đồng
Thu nhập từ 300 triệu đến 500 triệu/năm – thuế môn bài cả năm là 500.000 đồng
Thu nhập trên 500 triệu/năm – thuế môn bài cả năm là 1.000.000 đồng
Như vậy mức đóng thuế môn bài trong lĩnh vực xây dựng nhà ở tư nhân phụ thuộc vào giá thuê nhân công theo hợp đồng xây dựng.
+ Thứ hai, đối với thuế giá trị gia tăng [GTGT]:
Xem thêm: Miễn thuế xây dựng khi cá nhân tự xây dựng nhà ở tư nhân
Căn cứ Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi xây dựng nhà ở tư nhân thuế GTGT được tính:
Thuế GTGT = [Doanh thu tính thuế] x [Tỉ lệ % tính thuế GTGT]
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế GTGT được tính bằng đơn giá nhân diện tích [nếu tính trên 1 đơn vị diện tích] hoặc bằng giá toàn bộ công trình hoặc bằng giá trị phần việc xây dựng phải thực hiện được xác định theo Hợp đồng xây dựng.
Nếu hợp đồng xây dựng không cung cấp vật tư xây dựng thì doanh thu tính thuế chỉ tính bằng số tiền nhân công xây dựng mà chủ nhà trả cho chủ thầu khi hoàn thành nhà ở.
Nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá nhưng giá không phù hợp với giá trị thực tại địa phương thì cơ quan thuế sẽ thực hiện thu theo quy định pháp luật.
Nếu hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân có sử dụng hóa đơn thì doanh thu tính thuế dựa trên hóa đơn và doanh thu khoán.
– Tỉ lệ % tính thuế GTGT được xác định như sau:
Xem thêm: Người xây dựng nhà ở có bắt buộc có chứng chỉ hành nghề không?
Hợp đồng xây dựng có bao gồm cả cung cấp vật tư xây dựng: tỷ lệ 3%
Hợp đồng xây dựng không bao gồm cung cấp vật tư xây dựng: tỷ lệ 5%
+ Thứ ba, đối với thuế thu nhập cá nhân [TNCN]:
Công thức tính thuế TNCN đối với việc xây dựng nhà ở tư nhân như sau:
Thuế TNCN = [Doanh thu tính thuế] x [Tỉ lệ TNCT trên doanh thu] x [Tỉ lệ thuế TNCN] [tạm thu 10%]
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế TNCN được tính bằng tất cả các khoản tiền phát sinh trong quá trình xây dựng. Cách xác định tương tự như doanh thu tính thuế GTGT.
– Tỉ lệ [%] thuế TNCN được xác định áp dụng tỷ lệ tạm thu là 10%.
Xem thêm: Thuế xây dựng nhà ở? Các loại thuế phải nộp khi xây dựng nhà ở?
3. Xây dựng nhà ở phải nộp thuế hết bao nhiêu tiền?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào Luật sư, tôi vừa mới xây dựng xong căn nhà 01 trệt, 01 lầu [có xin phép xây dựng, mảnh đất tôi xây nhà đã có sổ đỏ] với tổng diện tích sàn xây dựng là 136,88 m2 [đã vẽ bản vẽ hiện trạng hoàn công]. Thầu tôi thuê không có ký hợp đồng xây dựng và hoá đơn vật liệu thì không phải là hoá đơn VAT. Tôi vừa lên Chi cục Thuế Phường đóng thuế [hay phí trước bạ chỗ này tôi không rõ?] hoàn công thì bên Chi cục Thuế báo tổng giá trị hoá đơn tôi cần bổ sung là 365 triệu đồng và thuế phải đóng là 7.857.000 đồng.Tôi có tham khảo trên mạng thì thấy như sau: “Khi đã có biên bản hoàn công, bạn liên hệ Chi cục Thuế của quận, nơi có căn nhà mới được xây để làm thủ tục khai và nộp lệ phí trước bạ phần nhà xây dựng mới, mức thu lệ phí trước bạ là 1% trên tổng giá trị nhà. Ví dụ, nhà bạn xây dựng 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 150 m2, giá thành là 1,2 triệu đồng/m2. Như vậy diện tích sàn xây dựng toàn bộ căn nhà là 150 m2 x 3 tầng = 450 m2.
– Chi phí lập bản vẽ hoàn công là 450 m2 x 10.000 đồng = 4,5 triệu đồng.
– Lệ phí trước bạ phần xây dựng mới sẽ là 450 m2 x 1,2 triệu đồng/m2 xây dựng x 1% = 5,4 triệu đồng.
Tôi không hiểu là tổng diện tích xây dựng của tôi chỉ là 136,88 m2 thì sao lại cần hoá đơn đến 365 triệu đồng, vậy giá thành xây dựng là 2.666.570đ/m2 và mức thuế/lệ phí phải đóng đến 2,15% chứ không phải 1%. Kính mong nhận được giải đáp của Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn. Trân trọng kính chào.
Luật sư tư vấn:
Trước hết, theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK, Công văn của Tổng cục thuế ngày 11/11/2004 về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân đã quy định:
“Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì : Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
Xem thêm: Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng [nhất là nhà ở của người dân] không thực hiện kê khai nộp thuế theo đúng Luật;”.
Như vậy, theo như quy định trên thì nếu nhà thầu nhận khoán gọn công trình thì họ sẽ phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình. Còn nếu bạn là chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì bạn là người phải nộp thuế. Nếu bạn tự mua vật tư xây dựng thì cơ quan thuế không tính thuế vật tư của bạn.
Tiếp theo đối với cách tính thuế:
– Thuế giá trị gia tăng: Căn cứ tính thuế: giá tính thuế và thuế suất.
Tại điểm g, khoản 1, Điều 7 của Luật Thuế giá trị gia tăng quy định về giá tính thuế như sau:
“ Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hay phần công việc thực hiện bàn giao chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị;..”
Thuế suất thuế giá trị gia tăng mà bạn/chủ thầu phải chịu là 10 %
– Thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ tính thuế: thu nhập tính thuế và thuế suất.
Xem thêm: Đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng nhà ở
Tại Điều 7 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về xác định thu nhập tính thuế
“1. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước.
2. Thu nhập chịu thuế bằng doanh thu trừ các khoản chi được trừ của hoạt động sản xuất, kinh doanh cộng thu nhập khác, kể cả thu nhập nhận được ở ngoài Việt Nam.
3. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế.
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này. “
Ngoài Điều 10, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về thuế suất:
“1. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và Điều 13 của Luật này.
2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và tài nguyên quí hiếm khác từ 32% đến 50% phù hợp với từng dự án, từng cơ sở kinh doanh.
Xem thêm: Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần xin giấy phép
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này.”
Căn cứ vào cách tính thuế này mà bạn có thể đưa ra được hướng giải quyết cụ thể cho trường hợp của gia đình mình.