Giá đất, giá đất cụ thể đóng vai trò rất quan trọng trong các giao dịch đất đai, đặc biệt là trong việc tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính tiền giao đất… khi Nhà nước giao đất/công nhận/cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vậy giá đất cụ thể có phải là một loại đặc biệt của giá đất không? Khi nào thì áp dụng giá đất cụ thể?
- Giá đất cụ thể là gì?
- Các cách xác định giá đất cụ thể
- Giá đất cụ thể khác bảng giá đất như thế nào?
- Giá đất cụ thể được sử dụng trong trường hợp nào?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi hiện đang chuẩn bị được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh về sản phẩm nông nghiệp [trồng nấm]. Cán bộ bên thuế nói với tôi rằng, đất thuê này của tôi phải áp giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất.
Vậy Luật sư có thể cho tôi được biết giá đất cụ thể là gì? Các cách xác định giá đất cụ thể và giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào không?
Chào bạn, chúng tôi đã nhận được câu hỏi của bạn liên quan đến giá đất cụ thể. Với những thắc mắc của bạn về giá đất cụ thể, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Trước hết, giá đất cụ thể có thể được hiểu là một trường hợp đặc biệt của giá đất. Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [ví dụ đơn vị diện tích đất là m2…] do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định, định giá trong từng trường hợp cụ thể và có sự tham gia, hỗ trợ của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh nơi có đất về việc xác định giá đất cụ thể.
Căn cứ khoản 3 Điều 114, giá đất cụ thể có một số đặc điểm đặc trưng sau đây:
- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành cho từng trường hợp cụ thể phát sinh [không ban hành trước];
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh [Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh] nơi có đất là đơn vị tham gia hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể;
- Giá đất cụ thể được xác định theo trình tự, thủ tục, phương pháp luật định và có thể được quyết định sau khi có sự tư vấn từ đơn vị/tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;
- Giá đất cụ thể là một trường hợp đặc biệt của giá đất.
=> Từ đó có thể thấy, giá đất cụ thể mang những đặc trưng riêng và được pháp luật đất đai quy định khá rõ ràng, chi tiết.
Các cách xác định giá đất cụ thể
Là một trường hợp đặc biệt của giá đất, giá đất cụ thể cũng được xác định thông qua 05 phương pháp được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất [sau đây gọi là thửa đất so sánh] đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp xác định giá đất trong trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất.
Cách xác định: Loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản [giá trị bất động sản bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất].
Phương pháp thu thập:
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là phương pháp được áp dụng rất phổ biến trong quá trình tính toán tiền sử dụng đất.4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Cách xác định: Giá đất = hệ số điều chỉnh giá đất x giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
Giá đất cụ thể khác bảng giá đất như thế nào?
Trong quá trình tìm hiểu về giá đất cụ thể, không thể không nhắc tới bảng giá đất, giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể thường có những điểm dễ phân biệt để không bị nhầm lẫn trong quá trình áp dụng. Chi tiết như sau:
| Tiêu chí | Bảng giá đất | Giá đất cụ thể |
| Thời điểm ban hành | Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 05 năm một lần; | Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cho từng trường hợp cụ thể; |
| Phạm vi áp dụng | Bao gồm giá của nhiều loại đất được sử dụng trong địa bàn tỉnh nơi có đất; | Giá đất cụ thể chỉ ban hành cho 01 trường hợp/01 đối tượng/01 loại đất của người sử dụng đất tại 01 trường hợp cụ thể; |
| Trường hợp áp dụng | Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai,... | Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền cho thuê đất/công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức,... |
Như vậy, giá đất cụ thể được hiểu như những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên. Khi áp dụng cách tính giá đất cụ thể thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện xác định bằng một trong những phương pháp luật định.
Giá đất cụ thể được sử dụng trong trường hợp nào?
Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng/làm căn cứ trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, dùng để tính tiền đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật;
Thứ hai, dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân;
Thứ ba, dùng để tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi họ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Thứ tư, dùng để tính tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;
Thứ tư, dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
Thứ năm, dùng để tính tiền thuê đất cho người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ sáu, dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa
d] Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
Vì vậy, từ các căn cứ trên, có thể thấy, việc áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho trường hợp của bạn khi:
- Thửa đất thuê của bạn có phần diện tích vượt hạn mức giao đất/nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hoặc thửa đất thuê của bạn được Nhà nước cho thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
Do chưa có đầy đủ thông tin về thửa đất thuê của bạn nên chúng tôi chưa thể kết luận cụ thể về trường hợp của bạn, dựa trên những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để có câu trả lời phù hợp.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về giá đất cụ thể là gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ
>> Bảng giá đất là gì? Tại sao giá đất trong bảng giá đất lại thấp hơn giá đất thực tế?
>> Hồ sơ, thủ tục thuê đất 50 năm thế nào?
Mục lục bài viết
- 1. Hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
- 2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất
- 3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- 3.1 Khảo sát, thu thập thông tin
- 3.2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- 3.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
- 3.4 Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá
- 4.Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
- 5. Xác định giá đất cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
1. Hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá,công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất. Thường thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến dường, vị trí tương ứng với múc đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.
Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtlà phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân [x] với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh] ban hành.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng trong những trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
"2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
a] Các trường hợp quy định tại cácĐiểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đaimà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị [tính theo giá đất trong bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
b] Trường hợp quy định tạiĐiểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đaiđối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau."
3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định tại Điều10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
3.1 Khảo sát, thu thập thông tin
a] Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất [theo bảng giá đất] thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b] Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất [theo bảng giá đất] thuộc khu vực định giá đất.
c] Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
3.2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a] Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b] Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất [sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP]. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
3.4 Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
4.Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
- Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
+ Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
- Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại.
Đối với trường hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:
+ Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.
5. Xác định giá đất cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật đất đai năm 2013 Điều 112 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:
a] Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b] Theo thời hạn sử dụng đất;
c] Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d] Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗtrợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phậntư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoạisố:1900.6162để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.