Thẩm định giá cho phép chúng ta xác định các giá trị tương đương giữa tiền và vật. Qua đó, hỗ trợ đắc lực cho những hoạt động dân sự, tài chính thương mại như thanh lý tài sản, góp vốn doanh nghiệp, thế chấp tài sản, đánh giá thiệt hại, hay thu hồi nợ,.… Dường như ở mọi lĩnh vực và mọi mặt của đời sống, kinh tế, thẩm định giá đều có mặt và được coi là công cụ hữu hiệu giúp đánh giá một cách khách quan mọi giá trị nhiều loại tài sản qua thước đo tiền tệ. Và dưới đây là những thông tin chi tiết nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn khái quát nhất về hoạt động thẩm định giá.
1. Thẩm định giá là gì?
1.1 Các định nghĩa quốc tế
Thẩm định giá có nhiều định nghĩa quốc tế khác nhau được biết đến như:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.
Hay dưới góc nhìn của các chuyên gia nghiên cứu, ta có được các góc nhìn khác về thẩm định giá:
Giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”
Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc cho rằng “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Ông Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế chỉ ra : “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm định giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.
Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản
1.2 Định nghĩa thẩm định giá tại Việt Nam
Tại Việt Nam, định nghĩa thẩm định giá được tìm thấy và ghi nhận lần đầu tiên tại Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH, sau này được thay bằng Luật giá 2012. Cụ thể tại khoản 15 Điều 4 Luật giá 2012 quy định khái niệm thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Hiện thẩm định giá đang là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu về việc xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường. Đây cũng là yếu tố góp phần làm minh bạch, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời, khi thẩm định giá đúng thì sẽ bảo vệ tốt nhất quyền lợi của công dân.
Định nghĩa thẩm định giá được tìm thấy và ghi nhận lần đầu tiên tại Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH
1.3 Phân biệt khái niệm thẩm định giá và định giá
Trên thực tế không ít người nhầm lẫn hay khó phân biệt giữa 2 khái niệm thẩm định giá và định giá. Do đó, dưới đây sẽ là những điểm khác nhau giúp chúng ta phân biệt rõ 2 khái niệm này.
Thẩm định giá
Định giá
Quy định
Khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012
Khoản 5 Điều 4 Luật Giá 2012
Đối tượng có thẩm quyền thực hiện
Các cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá. Và chỉ những cơ quan có chức năng thẩm định giá mới được thực hiện việc xác định giá trị tài sản
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh
Nội dung
Xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản có xem xét đến các yếu tố về địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá
Ấn định giá hàng hóa dịch vụ của người có quyền và lợi ích liên quan và việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhận định giá tài sản sẽ mang tính áp đặt chủ quan, không tuân theo tiêu chuẩn, nguyên tắc nào.
Mục đích
Phục vụ cho một mục đích nhất định.
Quy định giá cho hàng hóa dịch vụ đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế
Lĩnh vực
Đa dạng lĩnh vực áp dụng
Giá cả thị trường
✍ Xem thêm: Kiểm định chất lượng | Hỗ trợ toàn quốc
2. Các đặc điểm của thẩm định giá
2.1 Chủ thể của thẩm định giá
Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá. Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện công việc này.
Để có chức năng thẩm định giá thì đầu tiên họ phải là những đối tượng hợp pháp được công nhận năng lực. Lúc đó, họ mới được phép hoạt động thẩm định giá. Nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá sẽ không có giá trị về mặt pháp lý.
Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính đã đình chỉ hàng loạt doanh nghiệp thẩm định giá và thu hồi hàng chục giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 89/2013/NĐ-CP như:
- Không đảm bảo một trong các điều kiện tương ứng loại hình doanh nghiệp trong 03 tháng liên tiếp. Trong đó có nguyên nhân là do cá nhân, đơn vị cấp chứng thư không có chức năng cũng như không đủ năng lực thẩm định.
- Có sai phạm nghiêm trọng về chuyên môn hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá: Không tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam, tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng, tài sản; thông đồng với chủ tài sản, khách hàng làm sai lệch kết quả thẩm định giá, ...
Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá
2.2 Nội dung của hoạt động thẩm định giá
Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản. Nếu định giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thì thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Việc xác định giá trị là hoạt động đòi hỏi tính khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.
2.3 Đối tượng của thẩm định giá là tài sản
Theo Điều 105 Luật dân sự 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Nó bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Hiểu đơn giản, tài sản là khái niệm chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức. Như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên những tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.
Những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá
2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá
Ngày nay lĩnh vực thẩm định giá dần khẳng định được chức năng của mình và tính hiệu quả của nó đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Dưới đây là các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá.
Yếu tố ảnh hưởng
Nội dung
Địa điểm
Giá thị trường đã trở thành một yếu tố tất yếu của thị trường, bất cứ hàng hóa nào lưu thông trên thị trường đều bị chi phối bởi giá thị trường và không chỉ trong phạm vi một quốc gia, mà còn ảnh hưởng bởi giá thị trường thế giới.
Giá tài sản tại nơi có giao thông thuận lợi hoặc giữa vùng này với vùng khác cũng có những sự khác nhau nhất định.
Thời điểm
Thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi thời điểm do giá thị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp.
Mục đích
Sự tác động của mục đích thẩm định giá sẽ không trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản mà nó ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan, tổ chức.
Tiêu chuẩn thẩm định
Các tiêu chuẩn thẩm định sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định được thể hiện rõ trên chứng thư thẩm định giá tài sản theo các chỉ tiêu cụ thể.
✍ Xem thêm: Chứng nhận ISO 9001 | Tư vấn xây dựng quy trình chất lượng
3. Vai trò của hoạt động thẩm định giá
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và các giao dịch dân sự khác. Dưới đây là một số phân tích về vai trò của thẩm định giá trong các lĩnh vực và đối với các đối tượng cụ thể.
3.1 Thẩm định giá bất động sản
Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về bất động sản.
3.2 Thẩm định giá dự án đầu tư
Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác, tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.
Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.
Giúp ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án.
3.3 Thẩm định giá đối với cơ quan Nhà nước
Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.
Giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án.
3.4 Thẩm định giá đối với doanh nghiệp
Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình. Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp..
Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
3.5 Thẩm định giá tài sản vô hình
Thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá để các bên thương lượng, giao dịch trong việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, quản lý, xây dựng kế hoạch nâng cao giá trị doanh nghiệp.
Là cơ sở để xác định thiệt hại, cũng như bồi thường các bên liên quan trong các trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản vô hình như: xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, phá vỡ hợp đồng chuyển nhượng tài sản vô hình…
Tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, và các hoạt động liên quan.
3.6 Thẩm định giá máy, thiết bị
Xác định đúng giá trị máy, thiết bị, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và làm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch máy, thiết bị.
Thẩm định giá là tiền đề cho những quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và các giao dịch dân sự khác
4. Các phương pháp thẩm định giá?
Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:
- Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là: Phương pháp so sánh
- Cách tiếp cận từ chi phí là: Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế
- Cách tiếp cận từ thu nhập là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
- Cách tiếp cận hỗn hợp là: Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ
Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào:
- Mục đích thẩm định giá;
- Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá;
- Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường.
Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.