Tôi nghe nói Hà Nội có dự thảo quy định mới về tách thửa tối thiểu trong các quận nội thành, từ 30 đến 40m2, vậy những thửa đất đã có sổ đỏ trước đó mà diện tích nhỏ hơn thì sao?
Những thửa đất đã có sổ đỏ nhưng diện tích lại bé hơn diện tích tối thiểu mới quy định thì có được mua bán sang tên sổ đỏ mới và được cấp giấy phép xây dựng không.
Chúng tôi cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Độc giả Hà Vân
Luật sư tư vấn
Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 1/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội [hiện vẫn còn hiệu lực], diện tích tối thiểu để có thể tách thửa tại phường là 30 m2 tối đa là 90 m2, đối với các xã giáp ranh quận và thị trấn thì diện tích tối thiểu là 60 m2 và tối đa là 120 m2.
Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp, chủ đất phải khẳng định có toàn quyền như cho tặng, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế thửa đất...quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013. Trừ trường hợp thửa đất đang nằm trong quy hoạch, việc thế chấp thì sẽ bị hạn chế một số quyền trên.
Khu vực dân cư sát trung tâm hành chính mới của huyện Mê Linh. Ảnh:Giang Huy
Để trả lời câu hỏi mảnh đất của bạn có được cấp phép xây dựng không, bạn cần phải xác định thửa đất được công nhận quyền sử dụng đất vào mục đích gì. Nếu mục đích phi nông nghiệp hay để ở, bạn sẽ được phép xây dựng và ngược lại là đất nông nghiệp, đất canh tác thì khó để được xây dựng.
Khi thửa đất đã được cấp Giấy CNQSD đất, việc cấp phép xây dựng không phụ thuộc vào diện tích thửa đất to hay nhỏ mà nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Quy mô công trình, vị trí địa lý thửa đất nằm tại đâu, hình thể thửa đất, quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực đã được nhà nước phê duyệt...
Có một số trường hợp bạn cần phải xin cấp phép xây dựng và cũng có một số trường hợp bạn vẫn tiến hành xây dựng mà không cần xin cấp phép. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 và Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020 và Quyết định 39/2005/QĐ-TT của Thủ tướng.
Đối với câu hỏi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi, luật sư cho rằng quyền lợi của bạn sẽ không bị thay đổi hay bị xâm phạm khi quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa được ban hành. Nhà nước luôn có quy định bảo vệ công dân. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được quy định rõ trong tại điều 105 Bộ luật dân sự 2015. Quyền tài sản của công dân luôn được pháp luật bảo đảm tuyệt đối.
Như vậy, Nhà nước đã công nhận quyền sử đất cho bạn thì phải xác định bạn có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất. Thửa đất hiện nay có thể nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Nhà nước quy định được tách thửa mà Uỷ ban tỉnh, thành phố quy định theo từng thời kỳ. Song nếu trước đó thửa đất của bạn đã được công nhận là hợp pháp, bạn vẫn có thể chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế... như các thửa đất khác.
Bạn cần hiểu rõ hai khái niệm "diện tích tối thiểu để công nhận quyền sử dụng đất" và "diện tích tối thiểu để tách thửa" là những khái niện khác nhau. Và chắc chắn thửa đất của bạn, kể cả không đủ điều khiện để tách thửa theo quy định mới, bạn vẫn có quyền sử dụng hợp pháp.
Nếu khi thực hiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất [chuyển nhượng, cho tặng hay đi xin cấp phép xây dựng] và bị gây khó khăn với lý do diện tích thửa đất nhỏ, bạn có quyền khiếu nại cơ quan hành chính đang giải quyết. Bạn cũng có thể thể khởi kiện hành vi của cơ quan tổ chức ra Toà án để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.
Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách đối với từng loại đất trên địa bàn.
Với các phường thuộc bốn quận lõi Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, diện tích đất tối thiểu được tách không nhỏ hơn 30 m2.
Với các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại, thửa đất hình thành từ việc tách phải không nhỏ hơn 40 m2.
Với các xã và thị trấn của 27 huyện, thửa đất hình thành từ việc tách không nhỏ hơn hạn mức giao đất ở mới [mức tối thiểu], cụ thể xã giáp ranh quận và thị trấn 60 m2; xã vùng đồng bằng 80 m2; xã vùng trung du 120 m2 và xã miền núi 150 m2.
Theo UBND thành phố, việc quy định diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách nhằm hạn chế nhà siêu nhỏ, đảm bảo điều kiện sinh hoạt của người dân cũng như an toàn phòng chống cháy nổ, mỹ quan đô thị.
Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20 ngày 1/6/2017 của UBND TP Hà Nội. Theo đó, diện tích thửa đất được hình thành từ việc tách không nhỏ hơn 30 m2 đối với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới [tối thiểu] với các địa bàn còn lại.
Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.
Diện tích đất tối thiểu để tách sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để được tách sổ đỏ, thửa đất phải đáp ứng diện tích tối thiểu quy định đối với từng tỉnh.
Ví dụ, tại Hà Nội, hạn mức giao đất và cấp sổ đỏ đất theo Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND. Trong đó, ở các phường, diện tích thửa đất tối thiểu là 30m2, diện tích đất tối đa là 90m2; các xã giáp ranh các quận và thị trấn thì diện tích thửa đất tối thiểu là 60m2, diện tích đất tối đa là 120m2.
Hay như tại TP.Hồ Chí Minh, khu vực 1 gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, diện tích đất tối thiểu để tác sổ đỏ là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m; khu vực 2 gồm: Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện thì diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m...
Xem thêm
Cấp sổ đỏ lần đầu không quy định diện tích tối thiểu
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp sổ đỏ đầu được chia thành 2 trường hợp sau:
- Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Như vậy, điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu không có quy định về diện tích tổi thiểu. Chỉ cần đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp cụ thể như trên là được cấp sổ đỏ.
Điều kiện thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ?
Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp sổ đỏ nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân [UBND] cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Diện tích đất bao nhiêu thì được tách sổ đỏ?
Theo Điều 4 quy định Diện tích tối thiểu được phép tách thửa: - Đất ở tại các phường, thị trấn: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn bốn mươi mét vuông [40m2]. - Đất ở tại các xã: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn sáu mươi mét vuông [60m2].
Đất tối thiểu bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ?
Không quy định diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ Như vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận [công nhận quyền sử dụng đất] không có điều kiện về diện tích tổi thiểu. Chỉ cần đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp được quy định tại điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013 là được cấp Giấy chứng nhận.
Quy định bao nhiêu mét vuông được cấp sổ đỏ?
Hạn Mức Đất Tối Thiểu Và Tối Đa Để Được Cấp Sổ Đỏ Tại Hà Nội.
Diện tích đất ở tối đa là bao nhiêu?
Diện tích đất thổ cư tối đa được cấp là bao nhiêu? Với khu vực cấp phường/xã, diện tích đất thổ cư tối đa là 90m2. Với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc giáp ranh, diện tích đất thổ tối đa là 120m2. Với khu vực các xã ở đồng bằng, diện tích đất thổ cư tối đa là 180m2.