Thông tin về hệ số sử dụng đất là gì? Những quy định về hệ số sử dụng đất cụ thể như thế nào? Cách tính hệ số sử dụng đất ra sao? Có lẽ là những thắc mắc được rất nhiều người quan tâm khi đầu tư nhà đất hoặc trong quá trình xây dựng. Cần nắm rõ thế nào là hệ số sử dụng đất vì tác động lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Theo định nghĩa hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng toàn bộ công trình với diện tích toàn bộ lô đất đang sử dụng. Đơn vị tính diện tích là mét vuông [m2]. Phần diện tích xây dựng sẽ không bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng mái và hố thang máy.
Nói cách khác, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích của mảnh đất. Tổng diện tích sàn xây dựng được tính bao gồm tất cả diện tích sàn được xây dựng của công trình cao tầng. Các tầng cộng lại, chỉ trừ tầng hầm, tầng mái, tầng kỹ thuật.
Về việc quy định hệ số này có tác dụng khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực đất xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Đây là hệ số rất quan trọng, nó thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất.
Các quy định liên quan về hệ số sử dụng đất
- Năm 1997: Quy chuẩn xây dựng quy định hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
- Năm 2008: Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất.
- Hiện nay, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao [không tính hầm].
Hệ số sử dụng đất cụ thể được xác định trong đồ án quy hoạch hay thiết kế đô thị phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 theo Thông tư 22/2019/TT-BXD.
Bảng 2.13: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị, công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Cũng theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, chỉ tiêu sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Đất xây dựng các khu dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó:
- Đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25m2/người.
- Đất xây dựng công trình công cộng và dịch vụ tối thiểu 5m2/người.
- Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là 5m2/người.
- Và đất cho cây xanh công cộng tối thiểu là 2m2/người.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là điều quan trọng mà bất cứ kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng nào cũng đều phải nắm rõ. Tính được hệ số này sẽ dự tính đến quy mô của công trình, kinh phí đầu tư,…
Công thức tính hệ số sử dụng đất:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích đất
Trong đó: Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích xây dựng của tất cả các sàn cộng lại, bao gồm: mặt sàn nhà, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum, …
Diện tích sàn một tầng được hiểu là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm: Tường bao [hoặc phần tường chung thuộc về ngôi nhà], diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, hộp kỹ thuật, giếng thang máy, ống khói, …
Đơn vị của là gì ?
Hệ số sử dụng đất được chia thành 2 kiểu đơn vị như sau:
- FAR: Sử dụng đơn vị là lần. [Ví dụ: 2 lần, 4 lần, 6 lần]
- FSI: Sử dụng đơn vị là %. [Ví dụ như 200%, 400%, 600%]
Đơn vị hệ số sử dụng đất ở mỗi quốc gia là khác nhau, có một số quốc gia vẫn dùng kiểu đơn vị đặc trưng riêng của họ, chẳng hạn như Nhật Bản là dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %.
Ví dụ thực tế về cách tính hệ số sử dụng đất
Ví dụ: Xây dựng một tòa nhà diện tích 50m2, cao 10 tầng trên khu đất có diện tích là 1000m2.
Hệ số sử dụng đất được tính như sau: 50m2 x 10 tầng = 500 m2.
Diện tích sàn 500m2 / 1000m2 = ½ lần.
Vậy hệ số sử dụng đất là ½ lần hay 50%
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì ?
Hệ số sử dụng đất mang ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc thi công công trình. Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư của khu vực đó. Hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án cũng càng thấp. Và ngược lại FAR càng cao thì mật độ dân cư cũng sẽ cao. Chỉ số này vừa ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án và còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.