Cập nhập: 22/2/2022 - Công ty luật Dragon
Hoạt động mua bán đất, mua bán bất động sản đều phải chịu thuế thu cập cá nhân theo quy định của pháp luật. Hoạt động này diễn ra rất thường xuyên trong xã hội hiện nay, nên những vấn đề liên quan đến pháp lý bạn cần phải nắm rõ để không vi phạm các quy định hiện hành. Vậy thuế thu nhập cá nhân khi bán đất được quy định chi tiết như thế nào? Cùng tham khảo ngay nội dung trong bài viết dưới đây!
1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ai chịu?
Các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất, mua bán bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bao gồm: thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất thường là nhà ở, công trình kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất hay các tài sản khác gắn liền với đất.
Cá nhân, hộ gia đình có phát sinh thu nhập từ bán đất đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân
Trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là từng cá nhân đồng sở hữu, được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất.
Tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau mà cách tính thuế thu nhập cá nhân sẽ có sự khác nhau. Bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở. Cách tính thuế thu nhập cá nhân như sau:
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở
Thuế TNCN = 2% * Giá chuyển nhượng
Trong đó: giá chuyển nhượng là mức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở.
Nếu trên hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ được xác định theo bảng giá do UBND lưu hành. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân:
Thuế TNCN = 2% * Diện tích * Giá trị 1m2 theo bảng giá
Thuế TNCN = 2% * Giá chuyển nhượng
Trong đó: giá chuyển nhượng là mức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất
Trong trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá thấp hơn giá do UBND quy định thì thuế TNCN được tính theo giá do UBND quy định tại thời điểm đó:
Thuế TNCN = 2% * Giá chuyển nhượng đất theo bảng giá UBND
Nếu giá chuyển nhượng nhà không có đất cao hơn mặt bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng sẽ là giá ghi trên hợp đồng mua bán. Lúc này, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo:
Thuế TNCN = 2% * Giá chuyển nhượng
Nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì công thức tính thuế được quy định:
Thuế TNCN = 2% * Diện tích nhà * Giá 1m2 * Tỷ lệ % chất lượng nhà còn lại
Lưu ý: Tỷ lệ % chất lượng còn lại sẽ do UBND quy định, khấu trừ theo chỉ tiêu thời gian
Thuế TNCN = 2% * Giá chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc giá cho thuê lại
Trong đó: Giá chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc giá cho thuê lại là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất. Nếu mức giá này thấp hơn giá do UBND tỉnh ban hành thì sẽ được tính theo giá trên bảng giá do UBND ban hành.
Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không có thỏa thuận người mua nộp thuế thay cho người bán thì thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân là thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo đúng quy định của pháp luật.
Tùy thuộc vào tính chất hợp đồng chuyển nhượng để xác định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân
Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nhưng lại có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn liền với công trình hoàn thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan Nhà nước.
Trên đây chúng tôi đã chia sẻ đến bạn những nội dung bổ ích về thuế thu nhập cá nhân khi bán đất. Để được tư vấn về cách tính thuế cũng như hồ sơ kê khai thuế đối với trường hợp của mình, vui lòng liên hệ với chúng tôi ngay để được tư vấn và hỗ trợ trong thời gian sớm nhất!
>>> Xem ngay: Luật sư đất đai giỏi tại Hà Nội
>>> Xem ngay: Công ty Luật Dragon - Luật sư Hà Nội uy tín - trách nhiệm
Khi chuyển nhượng đất thì các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định, trừ trường hợp được miễn. Dưới đây là cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất 2022. Xin mời đón đọc!
Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất 2022
Trước khi tìm hiểu về cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất 2022, ta cần biết thuế thu nhập cá nhân là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền thuế mà cá nhân có thu nhập thực hiện nghĩa vụ trích nộp một phần tiền lương hoặc từ những nguồn thu khác cho Ngân sách nhà nước, sau khi miễn giảm một số chi phí khác theo quy định.
Theo đó, việc thực hiện khai Thuế Thu nhập cá nhân tháng, quý được thực hiện theo quy định tại Điều 8, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020. Các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và quyết toán thuế.
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh [tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương] quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Trường hợp các bên có thỏa thuận về người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
– Nếu các bên không có thỏa thuận về việc người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là người chuyển nhượng [người bán] theo điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
– Đối với hợp đồng tặng cho nhà đất nếu không có thỏa thuận thì người nhận tặng cho là người phải nộp thuế [vì là người có thu nhập].
Căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản [bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản] giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp 2: Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Lưu ý: Dù được miễn thuế thì vẫn phải khai thuế để Nhà nước quản lý.
Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ sau:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
– Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế.
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.
– Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính [xem tại mục trên].
Sau khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính, in và gửi thông báo cho người nộp thuế. Căn cứ vào nội dung thông báo, người nộp thuế có nghĩa vụ nộp đủ số tiền và đúng thời hạn trên thông báo. Quy định này được nêu rõ tại điểm đ khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, cụ thể: “Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.”.
Có hai loại chậm nộp liên quan đến thuế khi chuyển nhượng nhà đất, gồm: Chậm nộp hồ sơ khai thuế và chậm nộp thuế vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ Điều 13 và khoản 1 Điều 42 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, nếu người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế sẽ bị xử lý vi phạm hành chính, khi chậm nộp thuế vào ngân sách nhà nước thì không bị xử phạt mà sẽ tính tiền chậm nộp.
Trên đây là cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất 2022 và những vấn đề liên quan.Theo đó, hầu hết người dân đều biết số thuế phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất là 2% nhưng quy định về khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thì không phải ai cũng nắm rõ. Nếu cần hỗ trợ gì thêm, hãy liên hệ với ACC quý vị nhé!