Xác định giá đất rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau.
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:
[1] Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống [là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất] tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.
[2] Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản [tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất].
[3] Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số [số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số] giữa mức thu nhập ròng [thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí] thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá
[4] Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất [hệ số K] nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
[1] Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
[2] Phương pháp chiết trừ
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản [gồm đất và tài sản gắn liền với đất] tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
[3] Phương pháp thu nhập
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
[4] Phương pháp thặng dư
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:
- Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
- Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
…
Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất:
- Căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.
- Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp [phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư] để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Trên đây là các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp đó. Trong các phương pháp trên thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [tính giá đất theo hệ số K] là phương pháp rất phổ biến, được áp dụng khi tính tiền bồi thường thu hồi đất.
Nếu bạn đọc gặp vướng mắc về bài viết trên hoặc các vấn đề pháp lý khác về đất đai - nhà ở hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6199 để được tư vấn.
>> Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Thứ năm, 20/01/2022 18:09 [GMT+7]
Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.
Giá đất cụ thể do ai quyết định?
Căn cứ Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để xác định giá đất cụ thể.
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể [lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu].
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Trường hợp áp dụng giá đất cụ thể?
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Bình luận:
Bạn nghĩ gì về nội dung này?
Bạn cần đăng nhập để gửi bình luận.
Gửi bình luận Quy định của pháp luật về Bảng giá đất và giá đất cụ thể? Nguyên tắc, phương pháp định giá đất? Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất? Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể?
Giá đất cụ thể chính là giá trị của quyền sử dụng đất cụ thể tính trên một đơn vị diện tích nhất định. Pháp luật Việt nam đã có các quy định cụ thể cho việc thực hiện xác định giá đất cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho các bên khi thực hiện xác định giá đất cụ thể được nhanh chóng và thuận tiện hơn. Vậy muốn thực hiện xác định giá đất cụ thể thì cần làm gì? Trình tự thủ tục, hồ sơ thực hiện xác định giá đất cụ thể được quy định như thế nào? Dưới đây chúng tôi xin cung cấp chi tiết thông tin về bài viết này.
Cơ sở pháp lý: Luật Đất Đai 2013
Luật sư tư vấn luật đất đai qua tổng đài điện thoại: 1900.6568
1. Quy định của pháp luật về Bảng giá đất và giá đất cụ thể
1.1. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
– Đối với việc Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, với các cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức và cần cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định
– làm căn cứ để Tính thuế sử dụng đất hay Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Ngoài ra còn làm căn cứ để Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật
1.2. Thẩm quyền xác định giá đất cụ thể
Căn cứ theo Luật đất đai 2013 quy định thì Thẩm quyên thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. và các Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, các thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật
Ngoài ra Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, và tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định
1.3. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp nào?
– Trường hợp đầu tiên đó là Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định của pháp luật
– Thứ hai đó là Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể
Xem thêm: Khung giá đất là gì? Phân biệt giá đất, khung giá đất, bảng giá đất
– Thứ Ba là Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
– Thứ tư là đối với việc Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Ngoài ra còn Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
Như vậy, Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành và Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp theo quy định của pháp luật. Việc tính giá đất cụ thể phải thực hiện đầy đủ các trình tự và thủ tục luật định
2. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
– Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc như sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá đất
+ Theo thời hạn sử dụng đất quy định
+ Phải Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm và các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau theo quy định
Xem thêm: Cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất mới nhất
+ Chính phủ quy định phương pháp định giá đất
– Đối vơi Khung giá đất được quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên theo quy định.
3. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
– Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể theo quy định:
– Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp như sau:
+ Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị [tính theo giá đất trong bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi và vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
+ Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau
+ Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định của pháp luật. và Đối với trường hợp quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất theo quy định.
– Về Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thì:
Xem thêm: Quy định giá đất để tính đền bù giải phóng mặt bằng mới nhất
+ Sở Tài chính chủ trì và phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định của pháp luật.
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định của pháp luật
4 . Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
4.1 Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất
Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể
Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất
Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Bước 4: Thẩm định phương án giá đất
Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
4.2. Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
– Tờ trình về phương án giá đất
Xem thêm: Giá đất là gì? Quy định về giá đất và vai trò của giá đất
– Dự thảo phương án giá đất
– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
– Văn bản thẩm định phương án giá đất. và đối với Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần theo quy định cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng. ngoài ra còn có các Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật
Trên đây là thông tin chúng tôi tư vấn về nội dung Trình tự thủ tục, hồ sơ thực hiện xác định giá đất cụ thể, theo quy định của pháp luật hiện hành về xác định giâ đất.