Hướng dẫn chuyển mục đích sử dụng đất

- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận trước khi Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Quy trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?

[ĐCSVN] - Bạn đọc Lương Thị Hiền [xã Mai Pha, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn] hỏi: Gia đình tôi có 300m2 đất hoa màu được cấp giấy chứng nhận từ năm 1995, đến năm 2013 thì xây nhà trên diện tích này và vẫn đang sử dụng. Bây giờ tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được không? Nếu được thì quy trình và thủ tục như thế nào?

Trả lời:

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Kỹ, đoàn luật sư tỉnh Bắc Ninh cho biết, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai 2013 đã nêu rõ các trường hợp, điều kiện và thủ tục để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Pháp luật quy định rất cụ thể, đất hoa màu là đất nông nghiệp và đất ở là đất phi nông nghiệp [vẫn thường gọi là đất thổ cư].

Trong trường hợp này bạn có mong muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, Điểm d Khoản 1 Điều 57 Chương 5 Luật đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 95 Chương 7 Luật đất đai 2013 nêu rõ: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

Nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở của người dân có xu hướng tăng thời gian qua

Theo luật sư Kỹ, để tránh ảnh hưởng tới mục đích sử dụng đất và quá trình chuyển đổi, người dân hoàn toàn có thể tra cứu quy hoạch đất [sử dụng đất] mới nhất để đảm bảo các quyền và lợi ích của mình.

Các trường hợp có thể chuyển đổi bao gồm:

a] Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b] Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c] Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ] Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g] Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở được tiến hành theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai 2013. Cụ thể:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường [cấp huyện]

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện: Căn cứ Điểm b Khoản 1 và Khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Do đó, Luật sư Nguyễn Văn Kỹ tư vấn, thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày [không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất] hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn./.

Anh Tuấn

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Những trường hợp nào người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất? Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất có mất khoản chi phí nào không?

1. Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là làm thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính [trong trường hợp phải xin phép] khi người sử dụng đất có yêu cầu. Theo đó, người sử dụng đất có thể chuyể mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;…Đặc biệt, hiện nay việc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở là một nhu cầu tất yếu và phổ biến. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất nào cũng nắm rõ những quy định của pháp luật để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp bạn hoặc gia đình có vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia bằng hình thức gửi câu hỏi qua email hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo nội dung mà Luật Minh Gia tư vấn dưới đây về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở và các quy định liên quan để thủ tục hành chính về đất đai. Nội dung cụ thể như sau: Chào luật sư, Hiện nay gia đình tôi có 200m2 đất vườn. Gia đình tôi có nhu cầu chuyển đất vườn này sang diện tích đất ở. Vậy gia đình tôi cần làm các thủ tục gì? và cần gặp ai? với số tiền chuyển đổi là bao nhiêu? tôi xin cảm ơn!

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở

 Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a] Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b] Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c] Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ] Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g] Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Theo đó, trong trường hợp này bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

2.  Về thủ tục hành chính:

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Hồ sơ bao gồm:        

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.  Về nghĩa vụ tài chính:

Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì:

“a] Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Giá đất làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất được UBND tỉnh/thành phố ban hành hàng năm.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, qua tổng đài: 1900.6169

---------------

Câu hỏi thứ 2 - Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Xin chào quí công ty!Nhờ quí công ty tư vấn giúp tôi sự việc sau:Ông bà tôi có 1 sổ đỏ mang tên chung của 2 người [cấp năm 2003] kèm theo 1 giấy xác nhận của UBND xã [cấp năm 1998 nội dung: đất đang sử dụng là đất không tranh chấp và được sử dụng từ năm 1964]Ông bà tôi đều đã mất, bây giờ gia đình muốn phân chia mảnh đất ấy làm 3 nhưng lại vướng điều kiện diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo "12 /2015/QĐ-UBND " vì sổ đỏ hiện tại chỉ có 90m2 đất ở +500m2 đất vườn, vậy bây giờ gia đình tôi muốn chuyển đổi 1 phần đất vườn sang đất ở thì có tốn phí không? tôi cũng đã xem qua điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng vẫn không rõ lắm, nếu có thể thì làm thế nào để không tốn phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhờ công ty tư vấn giúpTôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

>> Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở được tính thế nào?

Theo đó, vì quyền sử dụng đất liên quan tới di sản thừa kế nên nếu tất cả các thành viên đồng ý việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn ao sang đất thổ cư thì có thể ủy quyền cho một cá nhân để làm thủ tục. Khi đó, trường hợp đủ điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất được tính bằng 50% giá trị chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật Đất đai để được tư vấn.