Nền kinh tế ngày càng phát triển, các hoạt động tín dụng ngày càng sôi nổi và vay và cho vay là các nhu cầu thiết yếu của cá nhân, tổ chức. Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi cá nhân hoặc tổ chức thực hiện hoạt động vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Quy định pháp luật về thế chấp tài sản được rất nhiều khách hàng quan tâm. Vì vậy, NPLaw thông tin đến quý khách các vấn đề liên quan đến vấn đề này theo quy định của pháp luật Việt Nam.
I. Thế chấp tài sản là gì?
Khoản 1 Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp].”
Những khái niệm về tài sản thế chấp.
Từ khái niệm trên, có thể thấy rằng thế chấp tài sản có vai trò trong việc đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm của bên thế chấp.
Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản
Thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản phụ thuộc vào loại tài sản mà người thế chấp muốn đăng ký. Thông thường sẽ có các thành phần hồ sơ cơ bản sau:
- Phiếu yêu cầu đăng ký
- Hợp đồng thế chấp có công chứng chứng thực
- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu tài sản thế chấp.
Phí công chứng Hợp đồng thế chấp tài sản được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị khoản vay.
II. Các thắc mắc thường gặp về thế chấp tài sản
Nhiều cá nhân, tổ chức thường hay muốn thế chấp tài sản để vay vốn làm ăn, để mua đất, mua nhà hoặc nhiều mục đích khác. Nhiều câu hỏi đặt ra rằng:
2.1 Tài sản đang cho thuê có thế chấp được không?
Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ Luật dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp: “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”. Như vậy, tài sản đang thế chấp vẫn được cho thuê nhưng chủ sở hữu phải thông báo cho bên thuê về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp.
2.2 Tài sản gắn liền với đất có được thế chấp không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 318 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, tài sản gắn liền với đất, ví dụ như căn nhà nằm trên đất, theo quy định pháp luật căn nhà vẫn thuộc tài sản dùng để thế chấp.
2.3 Có được thế chấp tài sản để vay vốn không?
Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Pháp luật Việt Nam cho phép thế chấp tài sản để vay vốn. Việc vay vốn số tiền bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào giá trị của bất động sản được thẩm định.
2.4 Thế chấp tài sản hình thành trước hôn nhân?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân gia đình, tài sản trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ chồng. Như vậy, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc thế chấp tài sản trước thời kỳ hôn nhân không cần có sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản cần phải có giấy xác nhận độc thân của vợ hoặc chồng.
III. Một số vấn đề cần giải đáp về xử lý thế chấp tài sản
3.1 Hợp đồng thế chấp vô hiệu khi nào?
Căn cứ tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đầy đủ các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, Hợp đồng thế chấp vô hiệu khi không đáp ứng được các điều kiện nêu trên, cụ thể: Không đáp ứng về điều kiện chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp; Mục đích và nội dung của Hợp đồng thế chấp vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội và hình thức của Hợp đồng thế chấp không đáp ứng theo quy định pháp luật.
3.2 Những hậu quả khi các bên thế chấp tài sản mà không sử dụng Hợp đồng thế chấp
Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức khác nhau, miễn là các bên có thể chứng minh về quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hình thức về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản thì sẽ không đáp ứng về điều kiện hình thức giao dịch dân sự dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
Những điều quan trọng cần biết khi thế chấp là gì?
Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu:
- Hợp đồng thế chấp vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi hợp đồng thế chấp vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3.3 Làm gì với tài sản thế chấp sau khi chấm dứt hợp đồng?
Sau khi chấm dứt hợp đồng thế chấp, Bên nhận thế chấp sẽ trả tài sản thế chấp lại cho Bên thế chấp. Đồng thời các bên làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.4 Hợp đồng thế chấp và giấy vay nợ viết tay, cái nào an toàn hơn?
Theo quy định pháp luật, hợp đồng thế chấp tài sản và giấy vay tiền [hay còn gọi là Hợp đồng vay tài sản] là 02 giao dịch dân sự khác nhau. Khi xảy ra tranh chấp, Hợp đồng thế chấp và hợp đồng vay tài sản đều có giá trị pháp lý để Tòa án giải quyết các vụ án tranh chấp giữa các bên. Vì vậy, sự an toàn của 02 giao dịch dân sự này là như nhau nếu Hợp đồng thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
3.5 Tài sản được ủy quyền có được sử dụng để thế chấp không?
Tại Điều 581 BLDS 2015 quy định hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, người được ủy quyền được quyền thay mặt người ủy quyền sử dụng tài sản để thế chấp tại ngân hàng nếu được người ủy quyền đồng ý và sự đồng ý được thể hiện trong Hợp đồng ủy quyền.
3.6 Cá nhân muốn thế chấp tài sản cho doanh nghiệp để đảm bảo các khoản tạm ứng, thanh toán. Hợp đồng thế chấp này có phải công chứng không?
Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2015, Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì Hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.
3.7 Doanh nghiệp cần làm Hợp đồng thế chấp thế nào để đảm bảo quyền lợi?
Nhằm đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp, Hợp đồng thế chấp tài sản cần phải có đủ các nội dung sau:
- Chủ thể ký kết Hợp đồng
- Tài sản thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp
- Chấm dứt tài sản thế chấp
- Hiệu lực của thế chấp tài sản
3.8 Một sổ đỏ có thể thế chấp tại nhiều ngân hàng không?
Căn cứ Điều 296 BLDS 2015: “ Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”
Như vậy, một sổ đỏ có thể dùng để thể chấp tại nhiều ngân hàng với điều kiện tổng giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng lớn hơn tổng giá trị của số tiền vay tại các ngân hàng. Ví dụ: Sổ đỏ được thẩm định có giá trị 10 tỷ, bạn được dùng sổ đỏ này để thế chấp vay tiền tại ngân hàng A 03 tỷ, ngân hàng B 5 tỷ, tổng giá trị vay tại các ngân hàng không được vượt quá 10 tỷ. Tuy nhiên, nếu thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng đầu tiên là ngân hàng mà các bên thỏa thuận không được sử dụng sổ đỏ để thế chấp tại ngân hàng khác thì bạn không được thế chấp sổ đỏ tại nhiều ngân hàng.
3.9 Thế chấp tài sản của con chưa thành niên cần lưu ý những gì?
Theo quy định tại điều 76, điều 77 Luật Hôn nhân Gia đình 2014 thì:
- Cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 9 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con
- Cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con từ 9 tuổi đến 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con nhưng phải xem xét nguyện vọng của con.
- Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.
Như vậy, việc thế chấp tài sản riêng của con chưa thành niên sẽ phụ thuộc vào độ tuổi của con.
3.10 Chồng dùng tài sản cá nhân để thế chấp tài sản và ủy quyền cho vợ trả nợ được không?
Theo quy định tại Điều 370 Bộ Luật Dân sự 2015 về chuyển giao nghĩa vụ: “Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ.”
Như vậy, chồng có thể chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho vợ nếu được người vợ đồng ý. Việc chuyển giao nghĩa vụ trả nợ sẽ được lập thành văn bản và cần được sự đồng ý của Bên thứ ba.
Các nội dung trên sẽ giúp phần nào khách hàng hiểu thêm thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam. Trên thực tế, việc thực hiện thế chấp tài sản không hề đơn giản, rủi ro pháp lý cao và tốn rất nhiều thời gian, công sức. Vì vậy, quý khách hàng nên tìm một hãng luật uy tín để giúp khách hàng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý nêu trên, và chúng tôi tin tưởng rằng chúng tôi làm được điều đó cho khách hàng.