Xây Đựng Nhà

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Điều kiện của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Bởi hoạt động đầu tư này có giá trị lớn, rủi ro cao và có tác động đến các lĩnh vực khác. Đây là một trong những ngành nghề được đa số các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi đầu tư tại Việt Nam.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư trong nước, đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào lĩnh vực này phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của Luật đầu tư 2014, Luật doanh nghiệp năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể:

– Thứ nhất, Đối với các Điều ước quốc tế và các hiệp định song phương mà Việt Nam tham gia thì nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các Điều ước đa phương và song phương đó. Ví dụ:

+ Đối với WTO, FTAs: Vấn đề kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt nam hiện nay không quy định điều kiện tại Biểu cam kết, do đó với những lĩnh vực chưa được quy định tại biểu cam kết thì cơ quan có thẩm quyền có quyền cấp phép hoặc từ chối cấp phép cho nhà đầu tư, điều này phụ thuộc vào cơ chế, chính sách của Việt Nam và điều kiện thực tế của nhà đầu tư nước ngoài.

+ Đối với Hiệp định song phương BIT Việt – Nhật: Những dự án đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần phải được Chính phủ phê chuẩn. Cơ quan cấp phép đầu tư sẽ xem xét trong vòng 45 ngày kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cơ quan cấp phép đầu tư xét thấy hồ sơ của nhà đầu tư chưa đáp ứng đủ điều kiện thì nhà đầu tư phải sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Nếu không sửa đổi hoặc bổ sung thì cơ quan cấp phép có quyền từ chối cấp phép.

– Thứ hai, đối với các quy định của Pháp luật Việt Nam:

Trường hợp không có Hiệp định quốc tế đa phương hoặc song phương thì nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Cụ thể:

1. Về hình thức kinh doanh bất động sản:

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo một trong những hình thức sau:

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật chuyên ngành.

2. Điều kiện về chủ thể:

+ Nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện về chứng chỉnh hành nghề khi đầu tư vào ngành nghề yêu cầu phải có chứng chỉ như: chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá…

Trên thực tế, Lĩnh vực kinh doanh bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Cụ thể, theo số liệu thống kế của hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư nước ngoài cung cấp, tính riêng trong 7 tháng năm 2016 nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào 33 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổng giá trị vốn góp 350,1 triệu USD, chiếm 23,1% tổng giá trị vốn góp đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý: Hiện nay có hai hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành. Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó. Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng, nhà đầu tư nước ngoài không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những bất động sản này để tiến hành cho thuê lại.

Để hoạt động đầu tư đạt hiệu quả, nhà đầu tư nước ngoài cần tìm hiểu kỹ về lĩnh vực đầu tư cũng như cơ chế, chính sách của nước sở tại và nên đầu tư vào một trong những lĩnh vực có ưu đãi đầu tư để được hưởng thêm chính sách khuyến khích đầu tư.

» Tư vấn luật bất động sản

» Tư vấn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Tư vấn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:

[Áp dụng không thuộc trường hợp xin chấp thuận chủ trương]

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang khởi sắc trở lại, đặc biệt là tại hai thành phố lớn: thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với rất nhiều dự án quy mô lớn, đa dạng về mức giá lẫn phân khúc khách hàng. Trong những năm gần đây, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cũng tăng tốc đầu tư vào lĩnh vực này. Sau đây, Việt An xin đưa ra một số ý kiến pháp lý về việc thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh về bất động sản như sau:

Căn cứ pháp lý

Điều ước quốc tế: WTO
Luật Đầu tư năm 2020
Luật doanh nghiệp năm 2020
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Điều kiện nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Theo điều ước quốc tế

Điều ước quốc tế hiện không cam kết cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Không hạn chế nhà đầu tư nước ngoài đầu tư.
Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gổm:
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đối với đất được nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đât được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Để thực hiện đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài có hai sự lựa chọn

Thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài;
Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế có kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản.

Cách 1: Thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài:

Bước 1: Nhà đầu tư xin cấp Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư

Hồ sơ bao gồm

Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;
Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư: bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu [nếu là cá nhân]; bản sao giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương và hộ chiếu của người quản lý vốn [nếu là tổ chức];
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô và vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế xã hội của dự án;
Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất [nếu có], nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường [nếu có] theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;

Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật [nếu có];
Giấy ủy quyền cho Luật Việt An.

Nơi nộp hồ sơ: Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi dự kiến đặt trụ sở chính.

Trình tự xử lý: Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài. Trường hợp từ chối cấp thì Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 2: Thành lập công ty kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài tại Việt Nam

Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:

Hồ sơ thành lập doanh nghiệp bao gồm

Giấy đề nghị đăng ý doanh nghiệp;
Điều lệ công ty;
Danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài [nếu là công ty cổ phần]; Danh sách thành viên [nếu là công ty TNHH hai thành viên];
Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu [nếu là cá nhân]; quyết định thành lập, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương và thẻ căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu kèm văn bản ủy quyền cho người quản lý vốn tại Việt Nam [nếu là tổ chức];
Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp;
Giấy ủy quyền cho Công ty Luật Việt An;

Nơi nộp hồ sơ: Sở Kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.

Thời hạn: 03 – 06 ngày làm việc.

Công bố nội dung thông tin đăng ký doanh nghiệp

Doanh nghiệp sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp phải thông báo công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp và phải nộp phí theo quy định của pháp luật. Nội dung công bố bao gồm các nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và các thông tin sau đây:
Ngành, nghề kinh doanh;
Danh sách cổ đông sáng lập; danh sách cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài đối với công ty cổ phần [nếu có].
Phí công bố: Việc đề nghị công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp và nộp phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp được thực hiện tại thời điểm doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp không được cấp đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ được hoàn trả phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp.

Mức lệ phí công bố là 100.000 đồng theo qui định tại Thông tư 47/2019/TT-BCT.

Dấu của doanh nghiệp

Dấu bao gồm dấu được làm tại cơ sở khắc dấu hoặc dấu dưới hình thức chữ ký số theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.
Doanh nghiệp quyết định loại dấu, số lượng, hình thức và nội dung dấu của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện và đơn vị khác của doanh nghiệp.
Việc quản lý và lưu giữ dấu thực hiện theo quy định của Điều lệ công ty hoặc quy chế do doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện hoặc đơn vị khác của doanh nghiệp có dấu ban hành. Doanh nghiệp sử dụng dấu trong các giao dịch theo quy định của pháp luật.

Cách 2: Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế kinh doanh dịch vụ bất động sản

Cách thức này sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí hơn do không phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài theo đúng quy định. Nếu chọn cách thức này, nhà đầu tư chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Ngoài ra, đối với những hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài không được thực hiện thì cần cân nhắc và thực hiện thủ tục giảm ngành nghề.

Bước 1: Nhà đầu tư nước ngoài đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế

Hồ sơ bao gồm

Văn bản đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp gồm những nội dung: thông tin về đăng ký doanh nghiệp của tổ chức kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài dự kiến góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp; ngành, nghề kinh doanh; danh sách chủ sở hữu, thành viên, cổ đông sáng lập, danh sách chủ sở hữu, thành viên, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài [nếu có]; tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trước và sau khi góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế; giá trị giao dịch dự kiến của hợp đồng góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp; thông tin về dự án đầu tư của tổ chức kinh tế [nếu có];
Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân, tổ chức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp và tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp: Hộ chiếu [nếu là cá nhân]; Giấy phép kinh doanh hoặc tài liệu tương đương và Hộ chiếu của người được ủy quyền quản lý phần vốn tại Việt Nam [nếu là tổ chức];
Văn bản thỏa thuận nguyên tắc về việc góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp giữa nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp hoặc giữa nhà đầu tư nước ngoài với cổ đông hoặc thành viên của tổ chức kinh tế đó;
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp nếu tổ chức kinh tế đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, trừ tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được thành lập theo quy định của Chính phủ.
Giấy ủy quyền cho Luật Việt An.

Nơi nộp hồ sơ: Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi tổ chức kinh tế đặt trụ sở chính.

Trình tự, thủ tục: Nếu việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu và hình thức đầu tư phù hợp với Biểu cam kết và pháp luật Việt Nam thì trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thông báo bằng văn bản. Trường hợp hồ sơ không đáp ứng điều kiện, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 2: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp và thay đổi cổ đông, thành viên, chủ sở hữu

Dịch vụ thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài của công ty luật Việt An

Tư vấn điều kiện thành lập công ty vốn đầu tư nước ngoài: tỷ lệ góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; điều kiện kinh doanh các ngành nghề; địa điểm thực hiện dự án; lưu ý các thủ tục trước và sau thành lập công ty vốn đầu tư nước ngoài;
Tư vấn lựa chọn loại hình công ty phù hợp cho nhà đầu tư: Công ty TNHH hay Công ty cổ phần;
Tư vấn mở tài khoản chuyển vốn, thời hạn góp vốn;
Tư vấn hướng dẫn nhà đầu tư chuẩn bị tài liệu cần thiết để thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài;
Tư vấn, soạn thảo hồ sơ thành lập công ty cho nhà đầu tư;
Đại diện nhà đầu tư làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam trong quá trình thực hiện thủ tục thành lập công ty cho nhà đầu tư [Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy phép kinh doanh, Giấy phép theo yêu cầu chuyên ngành, làm dấu pháp nhân, thủ tục sau thành lập công ty,…;
Tư vấn toàn diện, thường xuyên, dịch vụ kế toán, pháp luật thuế trọn gói các hoạt động phát sinh trong quá trình thực hiện kinh doanh tại Việt Nam cho nhà đầu tư.