Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những giải pháp để bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ giữa các bên, đặc biệt là đối với bất động sản hoặc là những tài sản có giá trị lớn. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn không ít khó khăn khi nhiều người chưa thực sự nắm rõ được những quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm. Để tìm hiểu cụ thể vấn đề này, quý bạn đọc có thể theo dõi bài viết dưới đây của công ty Luật Minh Gia.
Mục lục bài viết
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 102/2017/NĐ-CP có nêu định nghĩa về đăng ký biện pháp bảo đảm như sau: "Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm."
Hơn nữa, Điều 298 Bộ luật dân sự 2015 cũng có quy định :
“1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”
Như vậy, đối với giao dịch bảo đảm thì việc đăng ký sẽ do các bên tự thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Đối với những trường hợp để giao dịch bảo đảm có hiệu lực thì pháp luật quy định phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Còn đối với những biện pháp bảo đảm mà luật không quy định bắt buộc phải đăng ký thì các chủ thể tự nguyện đăng ký để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Không phải mọi trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đều bắt buộc phải tiến hành đăng ký biện pháp bảo đảm. Về các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Theo đó, pháp luật quy định có các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
+ Thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
+ Thế chấp tàu biển.
Bên cạnh đó, các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu:
+ Thế chấp tài sản là động sản khác;
+ Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
+ Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.
Đối với biện pháp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, pháp luật đã ban hành Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thứ nhất, một số trường hợp cơ quan đăng ký từ chối đăng ký được quy định tại Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP bao gồm:
- Không thuộc thẩm quyền đăng ký;
- Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
- Người yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký, trừ trường hợp không phải nộp phí đăng ký theo quy định của pháp luật;
- Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở có tranh chấp, thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
- Kê khai nội dung đăng ký không đúng quy định của pháp luật;
- Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, yêu cầu sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm là người phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
- Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm do cơ quan thi hành án hoặc Văn phòng thừa phát lại gửi đến.
Việc từ chối phải được thực hiện bằng văn bản ngay trong ngày nhận được hồ sơ do cơ quan có thẩm quyền gửi đến, trong đó cần phải nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn thực hiện việc đăng ký theo đúng quy định của pháp luật; nếu nhận được sau 15 giờ, thì việc từ chối được thực hiện trong ngày làm việc tiếp theo.
Thứ hai, về phí đăng ký giao dịch bảo đảm
Khi có yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm thì người yêu cầu phải nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí, trừ trường hợp không phải nộp phí đăng ký theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm thì cần có giấy tờ chứng minh, được quy định cụ thể tại Điều 12 Nghị định 102/2017/NĐ-CP gồm:
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực];
- Văn bản xác nhận [có chữ ký và con dấu] của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực].
Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm trước đó đã có một trong các loại giấy tờ nêu trên, thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp các loại giấy tờ này nữa.
Với mong muốn giúp người dân tránh hoặc giảm thiểu được những rủi ro pháp lý trong quan hệ dân sự, Luật Quang Huy đã triển khai đường dây nóng tư vấn về vấn đề này. Nếu bạn có nhu cầu tư vấn pháp luật dân sự, đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay cho Luật sư qua Tổng đài 19006588 để được tư vấn miễn phí 24/7.
Giao dịch bảo đảm là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ dân sự.
Trên thực tế, khi giao kết những hợp đồng có giá trị lớn, biện pháp bảo đảm là một trong những yếu tố quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi cho các bên.
Sau đây, Luật Quang Huy xin hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
1. Giao dịch bảo đảm là gì?
Giao dịch bảo đảm là sự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn một trong các biện pháp đã được pháp luật quy định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với tính chất tác động dự phòng để ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Đăng ký giao dịch bảo đảm là gì?
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.
3. Tại sao phải đăng ký giao dịch bảo đảm?
Đăng ký biện pháp bảo đảm là thủ tục pháp lý có ý nghĩa quan trọng được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các chủ thể:
- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trong những trường hợp pháp luật quy định. Tức là việc thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, tàu biển có hiệu lực từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký.
- Đăng ký biện pháp bảo đảm có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
- Đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
4. Những giao dịch bảo đảm phải đăng ký
Nghị định 102/2017 đã quy định về các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
“1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a] Thế chấp quyền sử dụng đất;
b] Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c] Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d] Thế chấp tàu biển.”
Như vậy, đối với thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [được chứng nhận quyền sở hữu], tàu bay, tàu biển hay cầm cố tàu bay thì phải được đăng ký giao dịch.
Thủ tục đăng ký được xem như một điều kiện để giao dịch có hiệu lực pháp luật.
Việc không đăng ký đối với các giao dịch bắt buộc nêu trên sẽ khiến cho giao dịch trở nên vô hiệu.
5. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
5.1 Hồ sơ yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm
Đầu tiên, người đăng ký phải nộp một bộ hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm tại trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc cục đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 3 Nghị định 102/2017 thì:
“Hồ sơ đăng ký hợp lệ là hồ sơ có đủ phiếu yêu cầu đăng ký và các giấy tờ hợp lệ khác hoặc có phiếu yêu cầu đăng ký hợp lệ trong trường hợp pháp luật quy định hồ sơ đăng ký chỉ cần có phiếu yêu cầu đăng ký;”
Như vậy, hồ sơ đăng ký thông thường sẽ bao gồm:
- Đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm
- Hợp đồng bảo đảm trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký chỉ có chữ ký, con dấu của một trong các bên tham gia giao dịch bảo đảm;
Ngoài ra, đối với tài sản đảm bảo là động sản, việc đăng ký sẽ được thực hiện trên cơ sở nội dung tự kê khai trên phiếu yêu cầu đăng ký.
Và đối với việc đăng ký biện pháp bảo đảm, người yêu cầu đăng ký phải kê khai đầy đủ, chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và chịu trách nhiệm về thông tin đã kê khai, cung cấp.
Trong trường hợp gây thiệt hại, người yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
5.2 Hình thức nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký
Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được nộp theo một trong các phương thức sau đây:
“1. Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
2. Nộp trực tiếp;
3. Qua đường bưu điện;
4. Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.”
Người yêu cầu đăng ký có thể dễ dàng nộp hồ sơ bằng nhiều phương thức khác nhau. Quy định này tạo sự thuận tiện cho người đăng ký .
5.3 Quá trình đăng ký biện pháp bảo đảm
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm, người tiếp nhận vào Sổ tiếp nhận, cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu hẹn trả kết quả.
Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, người tiếp nhận hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký trực tiếp hoàn thiện hồ sơ hoặc lập văn bản hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo.
Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ cũng không được quá 03 ngày làm việc.
Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn [sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã] hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.
6. Thời điểm, thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm
Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định rõ về thời điểm và thời hạn có hiệu lực của đăng ký biện pháp
“1. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.
Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản là động sản khác, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm nội dung đăng ký được cập nhật vào cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.”
Vậy, thời điểm có hiệu lực của biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.
Có nghĩa là các thời điểm như: tiếp nhận hồ sơ, nộp hồ sơ đăng ký,.. vẫn chưa phải là thời điểm có hiệu lực của biện pháp bảo đảm.
Thời hạn có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định như sau:
“Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này đến thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm.”
Vậy, từ thời điểm có hiệu lực đến thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm là khoảng thời gian mà việc đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực.
Đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký thì đây cũng là thời điểm mà biện pháp bảo đảm có hiệu lực pháp luật.
7. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
Trên đây là toàn bộ hướng dẫn về quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành.
Nếu có thắc mắc cần được giải đáp hoặc mong muốn trợ giúp thêm về cách đăng ký giao dịch bảo đảm hay đơn yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật dân sự qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.