Hướng dẫn phân bổ đơn giá đất nhà cao tầng năm 2024
TTO - Tôi có thắc mắc về hệ số cao tầng của các chung cư tại quận 10, có thể áp dụng như quận Bình Thạnh được không. Cụ thể là theo ông Trần Văn Đức, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận Bình Thạnh cho biết trên báo Pháp Luật ngày 27-6-2012 như sau:"Hệ số phân bổ do UBND quận tính, có sự khác nhau theo từng quận và từng chung cư (có thang máy hay không có thang máy, có tầng hầm hay không có tầng hầm). Đối với chung cư có thang máy, hệ số này là 0,4 cho tầng một (trệt), là 0,6 cho các tầng còn lại. Nếu không có thang máy thì tính theo số tầng, càng lên cao thì hệ số càng giảm, lên đến tầng sáu thì hệ số này bằng 0. Chúng tôi sẽ xác định rõ hệ số này trên thông báo thuế gửi cho người dân". (nguyen.toannang@...) - Trả lời: Theo mục 1.3, Khoản 1, Điều 5 Thông tư 153/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì: “diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng. Trong đó, diện tích sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của hộ dân đó theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. * Trường hợp không có tầng hầm: Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. * Trường hợp có tầng hầm: Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Ví dụ 8: Trường hợp đất ở của hộ gia đình tại chung cư có tầng hầm Anh H sống tại chung cư thuộc Quận 3, TP.HCM; căn hộ có diện tích 100m2. Diện tích đất xây dựng chung cư là 2.000m2, trong đó tổng diện tích nhà/căn hộ là 1.400m2/tầng. Chung cư có 15 tầng trên mặt đất và 2 tầng ngầm để xe, trong đó phần diện tích dưới mặt đất mà các hộ gia đình, cá nhân sống trong chung cư được sử dụng là 1.500 m2/tầng. Giá đất do UBND TP.HCM quy định là 35 triệu đồng/m2. Số thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp anh H. phải nộp được xác định như sau: Số thuế phải nộp = 100 x 2.000 x 35 triệu đồng x 0.03% 1.400 x 15 + 50% x 3.000 \= 0,093 (triệu đồng) Trong đó, theo Điểm b, Khoản 1, Điều 7, Thông tư 153/2011 thì đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Như vậy, hệ số cao tầng đối với chung cư ở quận nào thì cũng áp dụng cách tính trên. Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: [email protected]. Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn. Căn cứ Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân thành phố về Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2024; Căn cứ mục 1, Thông báo số 380/TB-VP ngày 22 tháng 5 năm 2020 của Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, truyền đạt kết luận của Đồng chí Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố tại cuộc họp nghe báo cáo về áp dụng Bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2024 ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố; Từ thực tiễn áp dụng Hướng dẫn số 3100/HDLS ngày 15 tháng 05 năm 2015 của Liên Sở: Sở Tài chính - Cục thuế - Sở Xây dựng - Sở Tài nguyên và Môi trường, trên cơ sở đề xuất của các sở - ngành, Liên cơ quan: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục thuế Thành phố hướng dẫn một số nội dung của Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 như sau:
4. Việc xác định vị trí các thửa đất, khu đất không mặt tiền: dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm mà muốn vào vị trí đất đó phải đi qua (hình 1).
Hình 1: Xác định các vị trí Hình 2: Trường hợp cách lề đường từ 100 m trở lên 6. Một số trường hợp đặc biệt: 6.1. Các trường hợp khu đất, thửa đất có hình thể đặc biệt (Áp dụng cho tất cả các vị trí): 6.1.1. Trường hợp 1: Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất vừa có mặt tiền đường (hẻm) vừa không có mặt tiền đường (hẻm) thì phần diện tích không có mặt tiền đường (hẻm) có đơn giá đất được tính bằng 0,8 lần so với đơn giá mặt tiền đường (hẻm) (hình 3). Tuy nhiên chỉ áp dụng khi phần diện tích không mặt tiền đường (hẻm) từ 15m2 trở lên (diện tích S2 ≥ 15m2 và S3 ≥ 15m2). Hình 3: 6.1.2. Trường hợp 2: Khu đất, thửa đất có chiều dài lớn gấp nhiều lần so với chiều rộng, thì đơn giá đất theo từng phần diện tích tùy theo khoảng cách so với mặt tiền đường, hẻm theo (hình 4) dưới đây: Hình 4: Nhà A có diện tích S = S1 + S2 + S3. Chiều rộng R. Chiều dài khu đất, thửa đất = A + B + C. + Phần khu đất, thửa đất nằm trong phạm vi từ mặt tiền đường (hẻm) có chiều dài lớn gấp 5 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất thì tính theo đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm), cụ thể: S1 được tính giá đất mặt tiền đường (hẻm). + Phần khu đất, thửa đất nằm trong phạm vi có chiều dài lớn hơn 5 lần đến 8 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất thì tính bằng 0,8 đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm), cụ thể: S2 được tính đơn giá đất bằng 0,8 giá đất mặt tiền đường (hẻm). + Phần khu đất, thửa đất có chiều dài lớn hơn 8 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất thì tính bằng 0,7 đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm), cụ thể: S3 được tính đơn giá bằng 0,7 giá đất mặt tiền đường (hẻm). (Nếu khu đất, thửa đất thuộc cả hai trường hợp nêu trên thì khi xác định giá đất được áp dụng theo trường hợp điểm 6.1.1, sau đó áp dụng trường hợp điểm 6.1.2) 6.2. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất nằm ở vị trí tiếp giáp với nhiều mặt tiền đường thì đơn giá đất được xác định theo đường có đơn giá đất cao nhất. 6.3. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất nằm trong hẻm, có địa chỉ mang tên đường nhưng đường đó không có hẻm dẫn vào mà phải đi bằng hẻm của đường khác hoặc có địa chỉ nhưng chỉ ghi tên ấp, khóm, tổ, khu phố… không ghi tên đường thì đơn giá được tính theo hẻm dẫn ra đường gần nhất. 6.4. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất ở vị trí trong hẻm ra được nhiều đường có đơn giá khác nhau thì đơn giá đất được xác định theo hẻm dẫn ra đường gần nhất. 6.5. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất không có đường, hẻm dẫn vào hoặc phải đi vào bằng thuyền, ghe hoặc bờ đất thì đơn giá đất được xác định theo đơn giá đất có vị trí 4 của đường gần nhất đã có giá dẫn đến khu đất. 6.6. Đối với những khu đất, thửa đất thuộc đoạn đường nằm hai bên dạ cầu (song song cầu), tính bằng 0,7 đơn giá của tuyến đường đó. 6.7. Đối với những khu đất, thửa đất thuộc đoạn đường nằm hai bên cầu vượt (song song cầu), dưới chân cầu vượt tính bằng 0,7 đơn giá của tuyến đường đó. 6.8. Đối với những khu đất, thửa đất nằm trong hành lang bảo vệ của đường điện cao thế tính bằng 0,7 đơn giá của tuyến đường đó. 6.9. Đối với những khu đất, thửa đất thuộc đường nhánh dẫn lên cầu vượt tính bằng 0,7 đơn giá của tuyến đường đó. 6.10. Đối với các thửa đất cách lề đường bằng một con kênh, rạch không được san lấp thì giá đất được tính bằng 0,7 giá đất của đường đó. 6.11. Đối với khu đất, thửa đất có địa chỉ thuộc địa giới hành chính quận - huyện này nhưng không có đường đi ra mà phải đi ra đường thuộc quận - huyện giáp ranh thì lấy giá đất của tuyến đường có tên trong Bảng giá đất thuộc quận - huyện giáp ranh đó để tính giá.
7.1. Đối với 19 quận - Đất ở: 1.500.000 đồng/m2; - Đất thương mại, dịch vụ: 1.200.000 đồng/m2; - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: 900.000 đồng/m2; - Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp: 450.000 đồng/m2. 7.2. Đối với 05 huyện Đất ở; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp: “không được thấp hơn giá đất trồng câu lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực”. Cụ thể: - Khu vực II (huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè): 360.000 đồng/m2. - Khu vực III (huyện Cần Giờ): 288.000 đồng/m2. II. PHÂN BỔ GIÁ ĐẤT CHO CÁC ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG TẠI CÔNG TRÌNH HỖN HỢP CÓ NHÀ Ở Việc phân bổ giá đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Quyết định số 1939/QĐ-BTC ngày 14 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc đính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC. - Trong trường hợp không có số liệu diện tích để xác định tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng thì áp dụng hệ số phân bổ đều cho các tầng. - Giá đất sau khi phân bổ cho các tầng không bị khống chế bởi mức giá tối thiểu trong khung giá đất của Chính phủ và Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố. III. ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
Trường hợp thửa đất, khu đất có hình thể đặc biệt thì áp dụng cách tính như Mục 1 nêu trên.
Hướng dẫn này áp dụng cho những trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố. Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn Phòng Tài nguyên - Môi trường, Phòng Quản lý đô thị quận, huyện, các đơn vị có chức năng đo vẽ để xác định vị trí, phải thể hiện được các yếu tố để xác định được giá đất. Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn chịu trách nhiệm cung cấp số liệu về độ rộng hẻm, chiều dài hẻm (từ lề đường đến khu đất, thửa đất) và kết cấu hẻm cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường để bổ sung vào phiếu chuyển thông tin địa chính. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện phản ánh kịp thời về liên Sở để giải quyết theo thẩm quyền./. |
