Dđất khu công nghiệp được phép xây dựng bao nhiêu năm 2024
|
- Để trả lời câu hỏi này, cần xem đầy đủ thuyết minh và bản vẽ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu liên quan, nhằm làm rõ rằng ngoài quy định về tầng cao trung bình như nêu trong câu hỏi, còn có thêm quy định nào khác hay không (mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa, tầng cao tối đa…). - Tầng cao trung bình của 1 ô đất bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích xây dựng công trình. Việc xây dựng công trình 12 tầng trong một quần thể nhiều công trình vẫn có thể đáp ứng chỉ tiêu tầng cao trung bình là 5 tầng. Trường hợp này được hiểu là thửa đất xây dựng công trình 12 tầng có tầng cao trung bình lớn hơn 5 tầng. - Chủ đầu tư đề xuất xây dựng công trình 12 tầng cần cung cấp giải trình, làm rõ việc nếu xây dựng công trình với quy mô như vậy vẫn đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, quy chuẩn và các quy hoạch liên quan, và không ảnh hưởng đến quyền phát triển của các chủ đầu tư khác trên lô đất. Ví dụ, chứng minh rẳng các thửa đất đã được xây dựng trong phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp quy mô 8ha không sử dụng hết diện tích sàn mà họ được phép xây dựng, vì vậy có thể chuyển tính diện tích sàn chưa dùng đó sang cho dự án 12 tầng. - Trong trường hợp chứng minh được điều nêu trên với chính quyền địa phương, và đạt được văn bản chủ trương cho phép lập quy hoạch chi tiết, thì chủ đầu tư có thể lập “quy hoạch chi tiết rút gọn” theo quy định tại Điều 13, Thông tư số 04/2022/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 24/10/2022 Quy định về hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng và quy hoạch nông thôn. - Trong trường hợp quy hoạch phân khu liên quan có các quy định khiến cho việc xây dựng công trình cao tầng là bất khả thi, ví dụ có quy định về tầng cao tối đa, chiều cao tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa… đối với ô đất mà qua tính toán cho thấy, không thể gia tăng lượng sàn đến 12 tầng, thì Chủ đầu tư cần đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu, tùy theo mức độ ảnh hưởng của công trình. Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Dưới đây mà quy định về mật độ xây dựng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng có hiệu lực từ ngày 05/7/2021. Mật độ xây dựng là gì? Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể: - Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác). Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác. - Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình). Mật độ xây dựng tối đa* Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như bảng dưới đây: Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) Diện tích lô đất (m2/căn nhà) ≤ 90 100 200 300 500 ≥ 1.000 Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 70 60 50 40 Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần. - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.9 dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình. Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất ≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2 ≤ 16 75 65 63 60 19 75 60 58 55 22 75 57 55 52 25 75 53 51 48 28 75 50 48 45 31 75 48 46 43 34 75 46 44 41 37 75 44 42 39 40 75 43 41 38 43 75 42 40 37 46 75 41 39 36 \> 46 75 40 38 35 Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%. - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình. Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất ≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2 ≤16 80 70 68 65 19 80 65 63 60 22 80 62 60 57 25 80 58 56 53 28 80 55 53 50 31 80 53 51 48 34 80 51 49 46 37 80 49 47 44 40 80 48 46 43 43 80 47 45 42 46 80 46 44 41 \> 46 80 45 43 40 Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn). - Đối với các lô đất không nằm trong các bảng 2.8, bảng 2.9, bảng 2.10 được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất. - Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình. - Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần. - Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%. Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng thuần - Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định. - Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%. - Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình. * Mật độ xây dựng gộp - Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%. Trên đây là quy định về mật độ xây dựng tối đa khi xây dựng công trình. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất. |
