Tình huống quản lý nhà nước về đất đai ở nông thôn
Mục lục bài viết
Show 1. Tình huống 1
Cám ơn anh (chị) đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê, với nội dung này công ty Luật Minh Khuêtư vấn như sau Căn cứ quy định tại Điều 100 Luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể: "Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ..." Nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên nhưng có căn cứ về việc sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004, được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch kế hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo khoản 2Điều 101 Luật đất đai2013
Đối chiếu với trường hợp sử dụng đất của anh (chị), xác định rằng anh (chị) thuê đất của người khác mà không phải nhận chuyển nhượng đất từ họ và cũng chưa thể xác định rằng người cho thuê có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không nên dù gia đình đã sử dụng ổn định thì cũng chưa có cơ sở để nới rằng anh (chị) đủ điều kiện để được cấp GCN. Nếu người cho thuê đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, chứng minh họ là người sử dụng đất hợp pháp thì mặc dù anh (chị) đã sử dụng trên đất này từ năm 1974 nhưng cũng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, cần đánh giá vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất để xem xét việc cấp Giấy chứng nhận. 2. Tình huống 2
Cám ơn anh (chị) đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê, với nội dung này công ty Luật Minh Khuêtư vấn như sau: Bố của emchuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cô emvào năm 2007 do đó vào thời điểm đó áp dụng quy định củaLuật Đất đai năm 2013.Luật đất đai năm 2013 có quy định về vấn đề này tại Khoản 1, Điều 126 như sau: "1. Việc nộp hồsơchuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước." Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn cho cô của bạn chưa được pháp luật chứng thực, cụ thể là không được chứng thực tại UBND phường nơi có đất. Hơn nữa như bạn trình bày quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình và việc chuyển nhượng chỉ có bố bạn là bên chuyển nhượng ký giấy tờ mua bán, không có sự đồng ý của các thành viên còn lại trong hộ đồng ý chuyển nhượng. Từ đó việc sang tên quyền sử dụng đất chưa được thực hiện. Như vậy, đối chiếu quy định pháp luật thì cô bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất.Việc cô bạn sử dụng mảnh đất và bán lại cho em gái là trái pháp luật.Trong trường hợp này gia đình bạn có quyền yêu cầu hoặc khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tay) hoặc khởi kiện hủy giao dịch chuyển nhượng giữa cô bạn và người mua. 3. Tình huống 3
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị cho Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn Công ty tư vấn như sau: Theo Khoản 1, Điều 12Luật Đất đai 2013có quy định cấm người sử dụng đất cóhành vi lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.Lấn đất được hiều là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. Do vậy, nếu như ông C có hành vi xây dựng bếp vào phần diện tích đi chung ( không thuộc diện tích đất mà ông C được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất ) thìnhư vậy ở trường hợp này ông C đã có hành vi lấn đất gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác. Việc xử phạt đối với hành vi này được thực hiện theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Cụ thể: “Điều 14. Lấn, chiếm đất 1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên. 2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên ...4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta; b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên. 5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức. 6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác...” Ngoài ra, nhà ông C phải khôi phục lại tình trạng đất trước khi vi phạm. 4. Tình huống 4
Do thông tincung cấp còn hạn chế nên không thể xác định được rằng bà C hiện nay có đòi lại được quyền lợi hợp pháp của mình hay không, tuy nhiên để đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình thì bà C cần phải thu nhập những giấy tờ chứng minh được giao dịch trên: - Hợp đồng chuyển nhượng đất đai giữa ông A, bà B với bà C có xác nhận của UBND cấp xã. - Phiếu thu số 166 của UBND để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho bà C. - Lời khai của ông A, bà B về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bà C, để chứng minh vấn đề giao dịch giữa ông A, bà B với bà C là có tồn tại. Khi có các giấy tờ để chứng minh trên, bà C có thể gửi đơn kiến nghị đến UBND cấp xã nơi cấp GCNQSDĐ cho ông D để đòi quyền lợi của mình vì bà C đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó từ bà ông A và bà B, và bà C cũng đã nộp 1.766.000 đồng cho UBND để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho mình sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính với bà B mà tại sao hiện nay mảnh đất đó lại do ông D đứng tên trên GCNQSDĐ. Khi có đủ căn cứ chứng minh giao dịch trên tồn tại thì có thể UBND sẽ thực hiện giải quyết cho bà, để đảm bảo được các quyền lợi cho bà C. 5. Tình huống 5
Khoản 1Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường”. Tại Điều 75, hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 02 điều kiện sau: - Đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp (Điều 101). Do đó, để nhận được bồi thường đất do nhà nước thu hồi đất thì cần phải xác định trong trường hợp này anh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Phần đất này đã được sử dụng lây dài ổn định trước ngày 01/7/2004 không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, xác nhận đất không có tranh chấp. “Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014 một số giấy tờ làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau: - Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ. - Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất. - Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký. - Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan Người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp sổ thì được bồi thường khi bị thu hồi đất. Trường hợp của anh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên thìanh sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Đất này xác định là đất nông nghiệp nên việc xây dựng nhà trên đất đã vi phạm phát luật về mục đích sử dụng đất. Nên căn cứ Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 khi thu hồi anh sẽ không được bồi thường tài sản (nhà tạm) đã xây dựng trên đất, vì sử dụng trái mục đích đất. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất trồng cây lâu năm nên đền bù theo giá đất trồng cây lâu năm là phù hợp với quy định của pháp luật. Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Khuêvề vấn đề bạn yêu cầu tư vấn.Nếu còn vướng mắc, chưa rõbạn vui lòng liên hệ bộ phậnluật sư tư vấntrực tuyếnđể được giải đáp, hỗ trợ kịp thời. Nội dung tư vấn trên đây mang tính chất tham khảo cho các nhân, tổ chức. Mọi thắc mắc cần giải đáp thêm liên hệ 1900.6162 Trân trọng./. BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI. |